〈房產〉危老改建商機夯 開發商北高斥資買進老宅

都更及危老改建商機火熱，除了高雄建商以砸 7.5 億元一次打包當地 17 棟老透天之外，最新實價揭露，萬華區內江街四棟老建物，包括透天和公寓分兩筆交易，以總金額約 4.6 億元，由具有開發商背景的「陳同實業」整合成功，合併土地共 123.73 坪，換算土地單價達每坪 370 萬元。

而此地產交易案已經交由銀行信託，地產業界人士推估，應是建商整合老舊建築，朝都更或危老的老屋重建程序邁進。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，該區土地使用分區為「商 4」，容積率達 800%，依照地籍資料，這四棟建築屋齡都超過 40 年以上，有機會透過危老條例，爭取今年 4% 的時程容積獎勵，因此對建商而言，整合推案價值高。

觀察今年總價最高的老建物交易，是大同區重慶北路三段的 6 棟透天和公寓，於今年 3 月以約 11.9 億元易手，買家為鄭姓自然人，土地 439.53 坪，換算購入土地單價約 271 萬元，且此基地已在進行預售推案，以 2-3 房為主的新建案「當代 1 號院」。

台北市西區住宅市場發展早，街廓相對陳舊，老屋比例也高，張旭嵐指出，雖保留了舊城風貌，但難免也衍生老舊建築的環境和公安問題，所以西區是近年老屋重建的重點區段，而台北市新任市長蔣萬安也提出公辦都更「早進場、擴量能、增彈性」等三項政策，希望加速首都的都更腳步，顯示危老和都更政策是提升台北市的區域發展、紓緩住宅供需的主要方針；不過由於建商整合老屋的成本不俗，且老屋重建為新屋後行情攀升，可以預期的是房價將更高，未來卡位台北市門牌的門檻也會隨之提升。

張旭嵐指出，台北市居住密度高、素地缺乏，對開發商來說，擁有基地方正、產權單純、位於精華地段的老舊透天或公寓，就是絕佳整合目標，也讓這類型物件買氣相當穩定，其中都更案的整合條件較為嚴苛，須達一定面積的門檻，危老重建則不受基地面積的限制，僅需要 100% 的所有權人同意，加上容積獎勵額度與都更的差距不大，因此興起不少開發商尋找精華地段的老舊透天、公寓進行危老整合。

第一建經研究中心副理張菱育指出，近年央行頻頻出手打炒房，防範借款人向銀行借錢養地囤地，因此在購地貸款的部分，要求在購地後的 18 個月內動工，否則將逐步按合理比例收回貸款，並採階梯式逐年加碼利息；不過都更與危老重建案則不在此限，且危老、都更不僅擁有高容積獎勵，利率也比一般的土建融貸款更優惠，進一步推升建商對整棟旅館、整棟透天或大地坪老舊建築的整合動力。