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房產

〈房產〉北市商辦房東優勢恐大轉折 商仲:空置率可能暴增逾20%

鉅亨網記者張欽發 台北 2022-11-24 12:39

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北市商辦將面臨供需大轉折,商仲:空置率可能暴增超越20%。(鉅亨網記者張欽發攝)

今年第三季台北市辦公室租賃市場空置率僅 3.24%,仍呈現供不應求現象,但商仲業者指出,未來 5 年東、西區各自有數十萬坪的新建辦公室,若再加上壽險以及建商在市區內透過危老、都更重建辦公大樓,以及地上權開發案,隨著這些潛在新增供給預期 3-5 年後釋出,屆時辦公室空置率可能瞬間暴增,甚至有機會突破 2 成。

高力國際董事總經理劉學龍指出,北市辦公室市場將在一年內出現空置面積倍增、兩年內空置率倍增的趨勢,最悲觀的預測,5 年內甚至出現空置率跳增至雙位數的去化壓力,翻轉過去房東市場的絕對優勢。

劉學龍表示,面對市場危機,高力國際積極轉化為龐大商機,大刀闊斧成立業界唯一的業主代表服務部 ,並力邀業界專家楊治林、黃舒衛擔任該部門資深董事與董事之職。

甫上任即引起業界關注的高力國際業主代表服務部董事黃舒衛指出,未來除供需失衡的壓力,業主還要面對「租客市場」的三大挑戰,包括:區域發展多極化、新增競品彈性化以及需求條件弱化等。其中,區域發展多極化主要是因為過去 20 年,頂級辦公室供給不再僅限於信義計畫區,未來還有東、西兩大門戶總和超過 80 萬坪新增供給的挑戰。而新增競品彈性化則是指北士科、內科、南港的產業辦公室結合生產及成本優勢,透過總部、客製化的策略,進一步強化對承租方的吸引力。

最後需求條件弱化則是因為受到疫情、數位轉型、少子化、共享辦公室的刺激,企業對辦公空間的需求也出現價、量、質的變化,過去快速擴張、膨脹的租賃需求也會出現量變、質變。而台北東、西區兩大辦公室供給商圈分別為南港、台北車站,而兩地新建辦公室絕大多數以出租為主,要如何在最快時間內去化龐大的辦公室量體,將左右租金變化。

根據高力國際調研部董事梁儀盈初步分析,南港因是完整的科技產業聚落,預期科技製造業等租客會往該區靠攏,反觀擁有交通便利的台北車站則會以貿易、傳產或是金融等產業進駐。

以目前部分建商的做法來看,已鮮少採用先買地蓋樓然後出售的策略,反而是先尋求專業機構的意見,先握有潛在租客或是買家的名單,再去買地蓋樓幫買家量身打造辦公室空間。

黃舒衛指出,此舉主要是保障蓋出來的辦公室可以立即創造收入,尤其正值升息循環,經濟情勢相對保守,甚至企業整併的情況下,辦公室需求其實正在減弱。因此,接受到不少供給端的業者希望透過早鳥出租,或是先找到買家再進入辦公室開發市場的傾向。再加上淨零排碳趨勢已定,未來建商對於新建辦公室大樓是否有先行導入節能的系統或是設備,都將會左右未來辦公室銷售或是承租情況,尤其是頂級辦公室大樓更要講究這面向。

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