從議價區找增值屋 全台26個熱門重劃區餘屋大調查

今年六都、新竹縣市 928 檔期推案量約 5721 億元，全台推案量直逼 6000 億元，創 5 年同期新高。《財訊》針對全台 26 個熱門重劃區的空餘屋狀況，排列「房市九宮格」以反映當下供需力道，並找出可議價區、平穩區、抗跌保值區，作為房市觀察指標。

今年 928 檔期推案量繳出亮眼成績，光是北台灣就較去年同期大增逾千億元、年增幅高達 64.7%，創下史上同期最大量。深入分析原因，主要是疫情爆發，329、520 檔期的延推案，全都擠在 928 檔期，若扣除遞延主因，今年全台推案量估計比去年減少約 10 至 15% 左右。

《財訊》報導指出，若從近年買賣移轉棟數的成長，也能清楚看到房市增溫的情況。過去十年來的十年線為 30.9 萬棟，2016 年 24.5 萬棟為谷底，其後又逐步攀升至 2020 年達 32.6 萬棟，由於今年上半年的交易量為 17.5 萬棟，創近 8 年同期新高，戴德梁行預估，今年交易量應會落在 34 萬至 35 萬棟間，逐年漸高。戴德梁行董事總經理顏炳立分析，30 萬棟是剛性的硬需求，若超過，代表市場看好，長線置產、資金配置的人出籠。

根據《財訊》報導，低利率、高通膨，市場沒有供給，買方願意追價，「房市又回到了賣方市場」。內政部 6 月底發布最新的空餘屋報告發現，全台新建餘屋維持高水位，從 2013 年第一季的 2.7 萬戶逐季增長，至 2020 年第二季達 7.6 萬戶，且從 2016 年第三季破 7 萬戶後，每季再也沒有低於 7 萬戶。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示，內政部的空、餘屋調查數據，說明全台的空、餘屋都處在高水位，但有些地區的餘屋去化表現依舊亮眼。大量供給究竟是否形成房市隱憂，美國量化寬鬆 11 月開始減碼，對於追價者仍需審慎避免黑天鵝突然冒出，皆是此刻房市投資人必須釐清的關鍵。

《財訊》這一次的房市九宮格，採用北中南的 26 大重劃區數字，而非以行政區作區分。以各地區的空、餘屋數字坐落相對的九宮格坐標位置，分為三大區塊，平衡線左下為「抗跌保值區」，平衡線附近為「平穩區」，平衡線右上為「議價區」。

章定煊強調，房市九宮格分類的三大區塊非關重劃區的好壞，而是指當地的供需與價格關係，因為沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格。指標是指相對議價空間的大小，比如在議價區想完成不敗交易，價格就要殺到夠漂亮，而不適合去追高。