〈房產〉科技產業吸引人口流入 新竹房市引矚目

房仲業者統計，全台新建餘屋仍有逾 7 萬戶，加上新建使用執照、建照不斷發出，顯示房市目前與未來新增供給量大，超額供給隱憂未解，但就各縣市而言，新增人口成長的優勢下，自住房地產需求相對提升，對房市產生有所支撐，其中新竹最引矚目。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，整體而言，桃園、新竹、台南與高雄房市新增供給量大，需特別留意，房價難有大漲空間，但相對以科技產業為發展重心的桃園、新竹及新增的台南，因科技產業發展迅速，房市相對有撐。

中信房屋以今年第一季各縣市人口資料進行統計，以「遷入 / 遷出比」來衡量全台各縣市人口的現況，結果顯示新竹縣遷入人口是遷出人口的 1.3 倍，人口年增率也達 1.3%，兩項指標均為全台第一。

「遷入 / 遷出比」是以「遷入人數」除以「遷出人數」進行計算，即「遷入人口佔遷出人口的多少倍」，該數值可用以觀察人口流動所產生的效益，數值大於 1，顯示遷入人口比遷出還來的多，也就是人口遷徙淨成長具有正向效益。

據中信房屋研展室統計結果顯示，全台「遷入 / 遷出比」最高前三名縣市分別是新竹縣 1.3、桃園市 1.16、新北市 1.13。其中，新竹縣與桃園市同時是人口總數年增率全國最高的前一、二名，顯示該兩縣市都具備人口正向發展優勢條件，不過其中卻僅有新竹縣還具備房價正成長的優勢，在人口與房價上表現同樣相當出色。

新竹縣因高科技產業，使得國內各方菁英人才紛紛湧向竹科，消費相關產業也隨之受惠。中信房屋研展室副理張漢超指出，竹科發揮的人口磁吸效應，讓各產業得以享有充沛的消費動能，房地產當然也同時受惠。綜觀不動產價量變化，今年新竹縣前 4 月累計交易量比起去年同期增加約 14.13%，第一季平均房價也比去年同期成長 12.1%，顯示人口成長所帶來的效益，正給予房市強而有力的支撐。

張漢超指出，新竹縣之所以能隨著人口成長而同步受益，與房價水準較能被民眾接受有關。穩定的高所得與相對較划算的房價形成經濟學所謂的財富效果，民眾感覺財富水準得以負擔購屋成本，因而促進房地產的購買力，房地產交易因而活絡，價量因此而有支撐。

至於「遷入 / 遷出比」最不理想的地點是哪裡呢？倒數前三名縣市則分別是連江縣 0.74、台北市 0.75、彰化縣 0.81。其中台北市是六都中唯一落入「遷入 / 遷出比」倒數前三名的直轄市、人口年增率也是全國最低，不過台北市房價年增率並未大減，反倒呈現微幅上揚成長。

張漢超分析，台北市房價具有僵固性、房價易漲難跌，許多無力負擔沈重房價與高昂物價的民眾因而轉往周邊或其他縣市居住，因而演變為人口外移的現象。實務上，影響台北市房價的變數眾多，人口消長只是其中之一，其他諸如土地取得不易、生活機能優勢、政治經濟中心等條件，這些都是足以左右房價的因素。