〈分析〉澳洲降息後房價再起 對經濟真的好嗎?

澳洲降息後房價再起 對經濟真的好嗎?(圖片:AFP)
澳洲降息後房價再起 對經濟真的好嗎?(圖片:AFP)

為刺激經濟,澳洲今年以來 3 次降息,澳洲央行 (RBA) 希望藉此可以最終增加家庭消費,但此一做法最顯而易見的效果,卻是快速推升了房價。

澳洲央行在 3 次降息之後,澳洲抵押貸款利率降至創紀錄的低位,在信貸寬鬆之下,買房者蜂擁而至。按照目前的房價增長率,雪梨房價正逐步彌補過去兩年的跌價,最快到明年 5 月,又將創下歷史新高。

房地產雖然是經濟的火車頭,有助澳洲經濟的升溫,但突然的房價回升,正引發人們對房地產泡沫再起的擔憂,並有可能使原本已令人擔心的家庭債務又一次膨脹。

對銀行來說,為求收入增長,這加深了他們對抵押貸款的依賴,對於房屋首購族來說,這也將使他們更難購屋,並加劇不平等現象。

新南威爾士大學經濟學教授 Richard Holden 認為,這是一個相當冒險的時刻。之前信貸緊縮的背景下,房價有所調整,似乎避免了災難。但如今卻像是要再次測試市場,看看房價是否失控。

彭博列舉了六個圖表,顯示市場的快速轉變以及經濟和銀行面臨的風險:

房價重回漲勢
(圖表取自彭博)
(圖表取自彭博)

由上圖,雪梨房價在短短 4 個月期間中快速回彈,報紙頭條再次充斥著激烈的競價,這些競價將房價由推高了數十萬美元

自 5 月 Scott Morrison 政府意外連任,並拒絕了反對黨的縮減房東稅收減免計畫之後,房地產投資人重回市場,並隨著 6 月降息,房價快速攀高。

房貸占收入比例高
(圖表取自彭博)
(圖表取自彭博)

與此相對的,是澳洲的家庭負債率。和其他已開發國家相比,澳洲家庭在償還債務上的支出比例更高。儘管房地產市場的復甦,可能有助短期經濟的成績,但長期的遺產卻可能是債務膨脹,從而永久性地削弱了經濟的潛力。

隨著借款人將更多的收入用來償債,他們將減少在汽車、家用電器、衣服等各種東西上的支出,打擊主要的經濟成長動力。

消費者信心變弱
(圖表取自彭博)
(圖表取自彭博)

即使降息和退稅等政策,強化了家庭的財務狀況,但澳洲的消費者信心反而跌至 4 年低點。

傳統上,房地產市場的繁榮對零售商來說是個好消息,但澳洲央行降息的舉動,增加了對前景不佳的疑慮,動搖了消費者的情緒。

Saxo Capital Markets 市場策略師 Eleanor Creagh 表示,調查和經濟數據繼續證實,那些過度借貸的消費者減少了儲蓄,但沒有實質性的工資增長,他們選擇去槓桿化,而不是增加支出。

房貸壓力加大
(圖表取自彭博)
(圖表取自彭博)

澳洲民眾購買房屋的時間愈靠近,可能需要更高的收入比例,來償還抵押貸款。

從歷史上看,購房者可以依靠 3-4.5% 的年薪增長,來減少用於支付抵押貸款的薪資比例。現在,薪資成長率卻保持在 2.5% 以下,對於最近買房的人來說,這加劇了消費者支出的拖累。

更高的曝險
(圖表取自彭博)
(圖表取自彭博)

對於銀行來說,房價重回成長通常是個好消息。人們在上升的市場中借更多的錢來購買房屋,而現存的業主可能會被鼓勵以房屋價值的增加來借錢,用於翻新。

不過,從長遠來看,這可能會加大抵押貸款的壓力。根據央行數據,雖然抵押貸款的違約不到 1%,但近年來卻在穩步上升。

澳洲四大銀行控制著抵押貸款市場的近 80% 市占,而他們同時也承擔著政治壓力,在央行降息後,提供更多貸款以刺激經濟,這引發了人們對貸款標準可能下降的擔憂。

首購族的心事
(圖表取自彭博)
(圖表取自彭博)

此外,房價飆升有可能將首次購屋者趕出房地產市場。年輕買家們再次感受到高房價之下的世代不平等,買房變得愈來愈難。

Grattan Institute 專案主管 Brendan Coates 表示,房價過去兩年的下跌很可能是短暫的,房價上漲的最大影響是,將財富從那些沒有住房的人,重新分配給那些擁有住房的人。

 (本篇文章不開放合作夥伴轉載)

 

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