〈分析〉澳洲降息後房價再起 對經濟真的好嗎？

為刺激經濟，澳洲今年以來 3 次降息，澳洲央行 (RBA) 希望藉此可以最終增加家庭消費，但此一做法最顯而易見的效果，卻是快速推升了房價。

澳洲央行在 3 次降息之後，澳洲抵押貸款利率降至創紀錄的低位，在信貸寬鬆之下，買房者蜂擁而至。按照目前的房價增長率，雪梨房價正逐步彌補過去兩年的跌價，最快到明年 5 月，又將創下歷史新高。

房地產雖然是經濟的火車頭，有助澳洲經濟的升溫，但突然的房價回升，正引發人們對房地產泡沫再起的擔憂，並有可能使原本已令人擔心的家庭債務又一次膨脹。

對銀行來說，為求收入增長，這加深了他們對抵押貸款的依賴，對於房屋首購族來說，這也將使他們更難購屋，並加劇不平等現象。

新南威爾士大學經濟學教授 Richard Holden 認為，這是一個相當冒險的時刻。之前信貸緊縮的背景下，房價有所調整，似乎避免了災難。但如今卻像是要再次測試市場，看看房價是否失控。

彭博列舉了六個圖表，顯示市場的快速轉變以及經濟和銀行面臨的風險：

房價重回漲勢

由上圖，雪梨房價在短短 4 個月期間中快速回彈，報紙頭條再次充斥著激烈的競價，這些競價將房價由推高了數十萬美元。

自 5 月 Scott Morrison 政府意外連任，並拒絕了反對黨的縮減房東稅收減免計畫之後，房地產投資人重回市場，並隨著 6 月降息，房價快速攀高。

房貸占收入比例高

與此相對的，是澳洲的家庭負債率。和其他已開發國家相比，澳洲家庭在償還債務上的支出比例更高。儘管房地產市場的復甦，可能有助短期經濟的成績，但長期的遺產卻可能是債務膨脹，從而永久性地削弱了經濟的潛力。

隨著借款人將更多的收入用來償債，他們將減少在汽車、家用電器、衣服等各種東西上的支出，打擊主要的經濟成長動力。

消費者信心變弱

即使降息和退稅等政策，強化了家庭的財務狀況，但澳洲的消費者信心反而跌至 4 年低點。

傳統上，房地產市場的繁榮對零售商來說是個好消息，但澳洲央行降息的舉動，增加了對前景不佳的疑慮，動搖了消費者的情緒。

Saxo Capital Markets 市場策略師 Eleanor Creagh 表示，調查和經濟數據繼續證實，那些過度借貸的消費者減少了儲蓄，但沒有實質性的工資增長，他們選擇去槓桿化，而不是增加支出。

房貸壓力加大

澳洲民眾購買房屋的時間愈靠近，可能需要更高的收入比例，來償還抵押貸款。

從歷史上看，購房者可以依靠 3-4.5% 的年薪增長，來減少用於支付抵押貸款的薪資比例。現在，薪資成長率卻保持在 2.5% 以下，對於最近買房的人來說，這加劇了消費者支出的拖累。

更高的曝險

對於銀行來說，房價重回成長通常是個好消息。人們在上升的市場中借更多的錢來購買房屋，而現存的業主可能會被鼓勵以房屋價值的增加來借錢，用於翻新。

不過，從長遠來看，這可能會加大抵押貸款的壓力。根據央行數據，雖然抵押貸款的違約不到 1%，但近年來卻在穩步上升。

澳洲四大銀行控制著抵押貸款市場的近 80% 市占，而他們同時也承擔著政治壓力，在央行降息後，提供更多貸款以刺激經濟，這引發了人們對貸款標準可能下降的擔憂。

首購族的心事

此外，房價飆升有可能將首次購屋者趕出房地產市場。年輕買家們再次感受到高房價之下的世代不平等，買房變得愈來愈難。

Grattan Institute 專案主管 Brendan Coates 表示，房價過去兩年的下跌很可能是短暫的，房價上漲的最大影響是，將財富從那些沒有住房的人，重新分配給那些擁有住房的人。

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