感謝Fed降息 美國房市正創12年來最佳表現!

感謝Fed降息 美國房市正創12年來最佳表現! (圖片: AFP)
感謝Fed降息 美國房市正創12年來最佳表現! (圖片: AFP)

美國房市在 2018 年初曾出現的小幅衰退,現在看起來正全面性的復甦。

美國公布 8 月營建許可數季調後為 141.9 萬戶,月增率達 7.7%,優於預期。此外,新屋開工數也達到 136.4 萬戶,綜合兩者來看,這使得房市出現 2007 年夏天以來,最佳表現。

藍: 新屋開工數 橘: 營建許可數 (來源: Barron's)
藍: 新屋開工數 橘: 營建許可數 (來源: Barron's)

8 月經濟數據的強勁表現,可以說是 2018 年房市疲弱後的復甦。統計在 2018 年初至年底,新屋開工數三個月移動平均值,下跌超過 10%。這可說是 2011 年美國房市復甦之後,最差表現。營建許可數波動相對較小,但也反映了這一年的下降趨勢。

三個月移動平均 藍: 新屋開工數 橘: 營建許可數 (來源: Barron's)
三個月移動平均 藍: 新屋開工數 橘: 營建許可數 (來源: Barron's)

房市景氣明顯的轉變,最關鍵的原因就是聯準會。房市對抵押貸款利率的變化非常敏感,而這與聯準會的利率決策息息相關。

聯準會前成員米希金 (Frederic Mishkin) 就曾預估,利率決策的改變,對房市的影響程度,高於其他經濟活動達五倍之多。

觀察實際數據也的確如此。實質 30 年期固定抵押貸款利率,對於房屋市場變化,有明顯領先指標的效果。在 2018 年上半年期間,實質抵押貸款利率由 2% 升至 3%,最初影響了房價與房屋銷售,在半年多後,較低的需求削減了供給,新屋開工數也轉為停滯並縮減。

所幸,自 2019 年初,實質 30 年期固定抵押貸款利率回落,降至先前的 2% 水準,新屋開工數也隨著在今年夏天明顯復甦。

藍: 實質 30 期固定抵押貸款利率  橘:新屋開工數年增率 (來源: Barron's)
藍: 實質 30 期固定抵押貸款利率  橘:新屋開工數年增率 (來源: Barron's)

這表明美國房屋市場近期的復甦,得益於聯準會改變對於短率的看法,並下調利率。降息有助於帶動抵押貸款利率走低,並促進房屋市場的回溫。

分析師認為,聯準會本次 FOMC 決議再度降息一碼,且維持了經濟展望不變,不認為經濟將陷入衰退。再加上就業市場仍相對穩定,對於美國房市的復甦表現,將持續帶來支撐。


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