美國房價下跌慘狀:紐約地鐵區帶頭「淪陷」 西雅圖半年跌11%

※來源:華爾街見聞
(圖:AFP)
(圖:AFP)

也許尚不至於崩盤,但是美國樓市增速明顯放緩,房市轉折點隱現。

更令人擔憂的是,美國最火城市的房價不僅也出現了漲勢動能不足,甚至放緩速度高於全美,或是索性已出現下跌跡象。

庫存上升銷售下降 西雅圖半年跌 11%

美國西岸大城市西雅圖曾因人口快速增長與在售房屋供應有限,其房價到今年 5 月為止連續 19 個月領先全美。

然而,這一趨勢在此後便出現了反轉。西北綜合房產服務最新公布的一份報告顯示,金縣(西雅圖所在的華盛頓州的一個縣)11 月份獨棟房屋價格中位數從春季的 72.6 萬美元跌至 64.4 萬美元,而公寓房屋價格較春季下跌了 6.1 萬美元

據《西雅圖時報》房地產記者 Mike Rosenberg 表示,這一下跌速度比全美任何地方都快。

這一跌幅也意味著,從今年 5 月到 11 月的六個月裡,金縣房屋價格跌幅達到 11.3%。上一次這麼大幅度的下降,還要追溯到 2008 年金融危機時美國房地產泡沫破裂,房價下跌 14%。

若是與一年前相比,金縣的房價年增率上漲了 2.1%,這是四年來最小的年漲幅。要知道在幾年前,金縣房價的平均年增率增長率超過 10%。

伴隨著西雅圖房價增速大幅放緩(甚至陷入負增長)的現象是,該地區房屋庫存大幅上升、銷售量大幅下降。

金縣的活躍房屋庫存較一年前年增率增長了 135%。分房屋種類來看,獨棟房屋的數量翻了一倍,從 2017 年的 1879 戶增加到 4020 戶;公寓的數量增加了兩倍多,從 12 個月前的 355 戶躍升至 10 月的 1221 戶。這一趨勢主要因為市場上房屋的待售時間增長,而不是有更多的房屋上市。

銷售量相比 12 個月前下降了 19%,這是購房人數連續第二個季度出現減少。

聯邦稅改拖累 紐約地鐵區帶頭「淪陷」

除了西雅圖,另一美國大城市紐約的房價雖然還未現負增長,但其增速已經開始大幅放緩,放緩程度甚至高於全美:紐約市及其周邊的 12 個縣的房屋價格在第第三季僅增長了 4%,而同時段內,全美房屋價格年增率上漲 4.8%。

其中,據彭博社調查發現,紐約地鐵區的房價增速放緩程度尤其之大。

分析認為,紐約房價增速大幅放緩與聯邦稅改有很大的關聯。去年底聯邦稅改政策出台以後,新稅改把紐約州房產抵扣額限制在 1 萬美元;另外只有首次貸款 75 萬美元以下的房貸利息可以抵扣——這令紐約州房市的表現遜於全美。

此外,10 個美國住宅房產稅負擔最重的縣中,有 9 個位於紐約州、新澤西州和康涅狄格州。

全美房價持續低迷

全美來看,住宅價格增速也普遍放緩。美國標普凱斯-席勒房價指數的最新數據顯示,9 月美國全國房價較去年同期年增率上漲 5.5%,為連續第六個月增速放緩,漲幅創 2017 年 1 月以來新低,顯示整體房地產市場表現疲軟。

分析認為,美國房價增速放緩的背後是受三大基本面因素驅動影響:第一,抵押貸款利率上升(自 2017 年來上升了 100 個基點)令購房能力承壓;第二,房屋價格增速超過了房租和薪資增速;第三,2017 年美國稅法的變化導致持有房屋所有權相對於租房在稅務上獲得的利益更少。

高盛也在近期報告中指出,美國樓市 2012 年之後價格飆升的狀況已經結束了,今年下半年進入了低增速地帶,而這將是接下來的新常態,但鑒於當前樓市庫存並不高,崩盤風險還無需擔憂。

 

 

 

『新聞來源/華爾街見聞』


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