貿易戰使台商+壽險業逆流 信義全球:建商積極購地插旗商辦

商用不動產市場轉熱,信義全球:建商將大舉投入商辦市場。(鉅亨網記者張欽發攝)
商用不動產市場轉熱,信義全球:建商將大舉投入商辦市場。(鉅亨網記者張欽發攝)

2018 年全台商用不動產交易百花齊放,信義房屋 (9940-TW) 今 (13) 日指出,中美貿易戰使得台商及壽險業逆流回台灣投入商用市場,建商積極購地插旗商辦。同時,自 2016 年被打入冷宮的地上權在今年反轉出現亮眼成績,預估 2019 年商用市場受台商回流影響,仍以工業地產為主軸,看準商辦大樓汰舊換新需求浮現,建商將持續投入。

信義房屋旗下信義全球資產經理王維宏表示,2014 年以來土地市場因房市修正交易急凍,建商躊躇不前,不敢積極獵地,今年大型建商積極搶精華地,各地出現標售熱潮,屢屢創下單坪新高。內湖地區土地更出現一地難求的情形,華固 (2548-TW)、長虹 (5534-TW) 購入潭美段土地,預計開發商辦大樓,而大型企業包含台塑 (1301-TW)、台壽搶進內湖購置整棟辦公大樓。

同時,王維宏並進一步持續看熱商用不動產,他也指出市場趨勢,包括了售價及租金將續漲,而頂級辦公成為市場的主力產品,依據信義全球商辦報告顯示,連 3 季租金售價雙雙上漲,大型企業持續擴編搬遷潮浮現,一次躍向頂級商辦,使得頂級商辦 101 大樓及南山廣場租金行情在今年屢創新高,近而帶動 A 辦租金行情上漲,而未來無新辦公大樓釋出,商辦租金勢必會再漲一波。2019 年台灣政經環境相對穩定,外商對於有指標性的頂級辦公需求增加,來台設點比例將明顯拉高。

同時,全台工業地產需求持續發熱,廠商南下尋地,近年中國製造業經營成本提升,台商逐漸轉出中國大陸,部分則回台投資設廠,加上中美貿易戰影響,台商迫切回台尋地,自 2017 開始至今,連續 2 年工業地交易量維持高檔,各地出現缺地之慌,政府為了解決缺地問題,加速盤點各地閒置用地。而新北市發展成熟,工業地價格居高不下,許多企業因此南下尋找工業用地,且以桃園及台中占為大宗,看好台商回流潮,2019 年工業地產仍是交易焦點。

王維宏並認為,股票市場波動, REITs 成避風港,主要在於商用不動產從谷底反彈到今年盤整趨勢,使得 2018 年 REITs 市場相當活絡,沈寂了 11 年的 REITs 掀起一波發行熱潮,今年 2 檔 REITs 上市 -- 圓滿 1 號及樂富 1 號,投資標的分別都有商辦大樓及百貨商場,重啟 REITs 發行熱潮,而國泰 1 號標的中華大樓將進行都更重建,也是國內 REITs 轉向開發型不動產首例。

展望 2019 年,受到國際市場不穩定、波動性高,使多數資產可能轉回國內投資,相對於 REITs 市場波動性低,且不動產價格及收益合理,投資價值浮現。

另外在國際金融市場波動大之下,金融保險業買氣將回籠,王維宏說,美中貿易戰使得國際金融市場波動劇烈,壽險及金融業資金回到國內投入商用不動產,許多金控近年開始購地蓋新的企業總部,從 2015 年逐年遞減,到今年的反彈,而在今年 3 月富邦人壽搶下高雄凹子底地上權,成為首次壽險業投入高雄地上權案。預估 2019 年,國際金融市場持續不穩,壽險及金融業資金有望持續回到國內商用不動產。

同時,在觀光結構轉型質變,也將形成品牌旅館百家爭鳴,王維宏強調,近年來台旅客結構改變,日韓旅客遽增,陸客則由團客轉為自由行,飯店市場呈現兩極化表現,過去幾年隨著陸客減少,有部分飯店掛牌求售,知名的六福皇宮也在今年吹熄燈號,但各大國際飯店集團品牌,如萬豪、洲際、凱悅、希爾頓等,在接下來幾年都摩拳擦掌進駐台灣,隨著未來房間供給量增加,經營難度也會增加,由於不同等級及產品定位的旅館紛紛進駐,台灣旅館市場也進入百家爭鳴的激戰時期。

王維宏觀察傳產業投資商用不動產創下歷年最高,紡織大廠例如宜進 (1457-TW)、鴻儒 (1476-TW) 等積極佈局不動產等,持續擴大生產線。展望 2019 年,受到國際經濟影響,大型企業資金有望回到國內,預估商辦市場租金售價將會持續回升,建商持續看好商用市場,預計再掀起一波商辦投資熱潮。


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