低自備款+長寬限期 購屋族真能減壓?
※來源:Smart 智富

(圖:AFP)
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撰文:林帝佑

根據《住展》雜誌統計,今年北台灣前 3 季新成屋、預售屋的推案量達約 8,577 億元,比去年同期暴增超過 2,500 億元,年增幅約 42.8%,年底前推案量甚至會超過 1 兆元大關!推案競爭激烈,建商紛紛祭出低自備款的購屋方案,甚至還有愈年輕、付愈少的「隨齡付」方案,譬如 19 歲,只要首付 19 萬元就可以簽約買房,但,這會不會是一顆定時炸彈?

天時地利不動產顧問公司總經理張欣民觀察,大部分民眾有穩定的月收入,購屋時最大的門檻反而是自備款不足,於是建商才會推出低自備款的購屋方案來刺激買屋。建商的做法大致有以下 3 種:

1. 延長工程期:假設以預售屋來說,民眾購屋之後,在建案興建的過程中,需要陸陸續續支付「工程期款」,在完工交屋時,多半已經付出購屋總價的 3 成,這段工程期通常約 2 年至 2 年半,而有些建商會延長銷售期間或是延長工程施作期,讓民眾支付這 3 成自備款的時間可以拉長到 3 年以上,以便降低初期的資金壓力。

2. 工程期零付款:民眾買房時,只需要先付訂金、簽約金以及開工款,工程期間則零付款,等到交屋時,再把工程期款以及交屋款一次付清,而訂金、簽約金和開工款約為房屋總價的 10% 至 15%,對購屋者而言,初期資金壓力較小。

3. 公司貸:假設購屋總價為 1,000 萬元,自備款要 2 成至 3 成,即 200 萬元至 300 萬元,但建商推出 50 萬元就能簽約買房,通常不足的自備款都會由建商拿出口袋裡的資金借給民眾,稱為「公司貸」。

以上的方式,都能降低民眾的購屋門檻,但是要還的錢仍是一毛都跑不掉。延長工程期是 3 種方式中相對安全的做法,不過因為時間長,若有較急迫的居住需求者則要多考慮,此外,假如景氣變動、房價變動,也要小心影響交屋狀況。

而工程期零付款,要注意交屋時需一次繳清工程期款,約為房屋總價 15% 至 20%,若無法繳付,恐會被建商以違約的理由沒收最多 15% 的價款,因根據《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規定,若買方違約,賣方可要求沒收違約金,但最高不得超過房地總價款的 15%,且以已繳價款為限,不得要求買方補足至 15%。

至於公司貸,建商出借資金,通常利息會比正常的房屋貸款利率高,且還款期限比較短,目前業界普遍公司貸的還款期限為 5 年,比起一般房屋貸款動輒 20 年、30 年短上許多,交屋後,民眾要同時償還公司貸和房屋貸款,負擔肯定不會太輕。

購屋門檻過了,也不要高興得太早!買房除了自備款,每個月還要支付房屋貸款,不少民眾買房後申請使用寬限期來延遲繳付房屋貸款本金,大家房屋企畫研究室主任郎美囡提醒,這是「先甘後苦」的購屋方式,想要買房,應有完善的還款計畫後再出手,才不至於買屋之後,卻因為付不起而急於出售,導致增加財務風險或不得不賠售。

以 20 年期、利率 2%,且每月本息攤還的房屋貸款來說,每借 100 萬元,每個月還款金額為 5,059 元;若以同樣條件,但前 5 年使用寬限期,後 15 年則本息攤還,每借 100 萬元,寬限期內每月還款 1,667 元,寬限期後每月還款 6,435 元,總付出的利息較前者多出 4 萬 4,160 元,而且寬限期愈長,支出的總利息就愈多。

然而,寬限期並不是萬惡不赦的方案,富宇建設總經理鍾堯明分析,如果居住 3~5 年後打算換屋、或是即將轉賣舊屋的民眾,以及未來有機會增加收入或另有投資管道的民眾,都可以考慮使用寬限期來降低初期的購屋壓力,但絕對要做好還款的評估。

萬一寬限期過後,不幸遇到還款問題,可向銀行申請延長房屋貸款還款年限,降低每月本息攤還的金額;再者,也能夠提前申請轉貸來度過難關,不過轉貸會有代書費、塗銷費、地政設定規費等成本,轉貸前也要仔細評估是否划算。
 

來源:《Smart 智富》 2018 年 11 月

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