美國房貸利率創川普勝選以來最大漲幅 刷新七年最高

房地美（Freddie Mac）周四最新數據顯示，其初級抵押貸款市場調查統計發現，截至 10 月 11 日的美國平均周度房貸利率再創七年新高，還創下川普勝選美國總統以來最大漲幅。

美國 30 年期固定抵押貸款利率跳漲至 4.9%，創 2011 年 4 月中旬以來最高，打破了上周 4.71% 的七年新高紀錄。這代表房貸利率上漲了 19 個基點，創 2016 年 11 月 17 日以來最大單周漲幅，當時上漲了 37 個基點。

年初時的 30 年期固定房貸利率平均值為 3.95%，不足 4%，據 Mortgage News Daily 統計，2016 年時這一利率甚至不到 3.5%。本周跳漲，將代表 30 萬美元的 30 年期房貸美每月還款金額攀升至 1592 美元，較年初的 1424 美元上漲了 12%，進一步減損了潛在買家的可負擔能力。

華爾街見聞曾提到，2018 年第三季，全美中位數房價為 25 萬美元，年增率上漲 6%，是平均薪資增速（3%）的兩倍。從 2012 年第一季觸底以來，美國中位數房價累漲了 76%，同期的平均周薪漲幅僅有 17%。這令房地美首席經濟學家 Sam Khater 今日在社交媒體上表示：「隨著房價走高，美國借貸購房者要喘不過氣來了。」

《華爾街日報》評論稱，30 年期固定房貸利率若「破 5」，將嚇跑很多住宅買家，加速美國樓市下行趨勢，進而影響更廣泛的經濟領域。目前房貸利率上漲，同時大部分地區房價也在漲，一些經濟學家認為，售房者可能不得不降價，因為買家在高利率環境下越來越買不起房。樓市表現也通常是利率走高如何影響宏觀經濟的先導指標。

Khater 在近期接受彭博社採訪時稱，受利率上升影響最大的是年輕人和首次購房者，他們傾向於支付更低的首付款，也不能利用已有住房的抵押再融資或出售等紅利。房地美目前支持的房貸中約有 45% 是首次購房者，高於歷史正常水平 30%，代表利率上升對市場的影響大於以往。

而更年輕的買家在心理上更容易受到高利率震撼。Better Mortgage 公司創始人兼 CEO Vishal Garg 對《華爾街日報》表示，金融危機後逐漸進入社會的一批年輕人已經習慣了 3% 或者 4% 的房貸利率，他們不記得 1980 年代初利率高達 18%，也不知道 21 世紀初是 5%-7% 區間。

不熟悉更高房貸利率時代的是又何止是年輕買家，一些業務倚重於房貸的非銀機構，甚至是其中一些較大的市場競爭者，在十年前並不存在。利率走高將扼殺抵押房屋產權再融資的熱潮，正是這一細分市場在 2008 年金融危機之後幫助抵押貸款行業紓困。

房貸數據與技術公司 Black Knight Inc. 統計發現，如果 30 年期固定房貸利率達到 5%，有資格獲得再融資並能從中受益的房主將縮減至 155 萬人，較年初數據深跌 64%，也是 2008 年以來最少。

今年以來美國房地產市場表現一直不及整體經濟，這一點已經反映在了股市上。年初至今，以美國建築產品和房地產開發商股票為投資對象的安碩美國住宅建設 ETF（the iShares Home Construction exchange-traded fund）累計下跌 27%；SPDR 標普房地產開發商 ETF（the SPDR S&P Homebuilder ETF）同樣處於熊市，跌幅達 21%：

上述兩隻 ETF 基金 9 月的跌幅均超過 3%。在很大程度上，下跌原因與美國公債殖利率的急劇攀升緊密相關。10 年期美債殖利率最近刷新了七年新高，升至 3.252%。

穆迪分析師首席經濟學家 Mark Zandi 表示：「利率每上升一個基點都會影響房地產市場。過去一年利率上漲已對單戶家庭的住房需求造成越來越大的壓力，尤其是在房價已經漲了這麼多的情況下。今年初以來，房屋銷售出現了下滑，許多市場的房價增長正在放緩，因此已造成損害。」

數據顯示，美國 8 月成屋銷售連續六個月年增率回落，8 月成屋簽約銷售指數環比下降 1.8%，創七個月降幅最深。美國 6-8 月的新屋銷售數量不佳，7 月修正值創一年新低。標普 / 凱斯席勒全美房價指數在 7 月年化漲幅 6%，遜於前值，20 座大城市房價指數連續四個月年增率增速放緩，並刷新 2017 年 8 月以來的 11 個月最低。8 月新屋房價中位值跌至 32.02 萬美元，持平了 6 月所創的去年 2 月以來最低。

全美房地產經紀人協會（NAR）首席經濟學家 Lawrence Yun 認為，由於待售房屋庫存短缺和房價上漲非常快，許多消費者選擇了觀望和等待。佛羅里達大西洋大學和國際大學的最新研究稱，目前對大多數美國人來說，租房比購買房產更劃算。然而房屋租賃平台 RentCafe 和房產研究及資訊服務平台 Yardi Matrix 的報告顯示，全美 252 個城市中，逾 220 個（89%）的房租出現上漲，8 月平均租金年增率上漲 3.1%，創 18 個月最大漲幅，並升至創紀錄的 1412 美元。