menu-icon
anue logo
鉅樂部鉅亨號鉅亨買幣
search icon
鉅亨新視界

【蔡志雄專欄】置產收租,南北大不同

蔡志雄 2018-05-22 11:30

根據營建署公布最新資料,全台租金指數,從 2015 年 1 月開始連漲 38 個月,

這當中被稱為天龍國的台北市更是連續 9 年上升。由此看來,目前在台北置產當房東應該是一片大好才對,但事實上真是如此嗎?

當然不是,如果以台北市現在的房價置產收租,不包括頂加或隔套等等特殊物件,能有個 2% 的投報率就不錯了。租金投報率是以年租金除以總房價來計算,例如購買一千二百萬的房子,以 2% 投報率換算,每月只能收租二萬元,以貸款七成來算,除了準備三百六十萬頭期款,貸款八百四十萬,每月光本息就要繳近四萬元。收二萬元租金,還要墊付二萬,才能繳得起房貸,所以如果現在才在台北市置產收租當房東,那可真是佛心來的!

這樣說,在台北市當房東都不賺錢嗎?那倒也不是,畢竟市場上多數房東取得房產的時間點都不是現在,而是早期持有,成本比較低,自然投報率也比較高。

那麼,如果不是早期持有,現在當房東為了增加投報率只能選擇頂加的物件嗎?自從雙北市幾次頂樓大火造成人命傷亡,政府大力整頓頂加出租物件,房價上漲時買方挑便宜,現在房價下跌時買方挑毛病,於是這些頂樓加蓋便從過去的當紅炸子雞變成了燙手山芋。

正是因為天龍國的房價高高在上,所以換算租金投報率幾乎是低得趴在地板上,反觀其他區域,如果往南到桃園,因為房價較低,租金投報率便可以來到 3%,更往南到台中、台南、高雄,更可以高達 4%,甚至是 5% 以上。

但是當房東千萬不能只想到投報率而已,更重要的是租屋需求。通常租屋是為了配合工作,工作在哪裡就會租屋在附近,許多人北上租屋正是如此。所以不可諱言,走出天龍國往南走雖然租金投報率比較高,但是租屋需求相較之下也變少了,閒置期一定會比較長。因為租屋需求變少,而且差很大,所以絕對不是像台北這樣,因為租屋需求高到連一些奇奇怪怪的房子也有人租,走出台北之外當房東,找到租屋需求穩定的地方更為重要。

當房東,千萬不要幻想房子一定會有人租,在租屋需求強烈的區域,房子很好出租,反之,如果租屋需求不高,那恐怕只能用門可羅雀來形容了。所以當房東絕對不能隨便買房子嘗試看看有沒有人租,而是要先研究設定區域的租屋需求,確定有穩定的需求再置產出租,才是正確的做法。

本來當房東要考量的事情就很多,不光只是比較租金投報率而已,除了租屋需求以外,連經營租客的類型也要考慮,比如上班族跟學生就有很大的不同,上班族晚上大多會乖乖睡覺,學生偏偏會在大半夜煮火鍋開 party,完全是不同的客層跟屬性,房東如果無法勝任管理工作,那恐怕就累了!

現在想要置產收租嗎?不只有頂加可以選擇,只要研究好租屋需求,掌握自己能勝任管理的房客類型,相信你也可以找到適合的區域,當一個成功的房東。






Empty