【蔡志雄專欄】置產收租，南北大不同

根據營建署公布最新資料，全台租金指數，從 2015 年 1 月開始連漲 38 個月，

這當中被稱為天龍國的台北市更是連續 9 年上升。由此看來，目前在台北置產當房東應該是一片大好才對，但事實上真是如此嗎？

當然不是，如果以台北市現在的房價置產收租，不包括頂加或隔套等等特殊物件，能有個 2% 的投報率就不錯了。租金投報率是以年租金除以總房價來計算，例如購買一千二百萬的房子，以 2% 投報率換算，每月只能收租二萬元，以貸款七成來算，除了準備三百六十萬頭期款，貸款八百四十萬，每月光本息就要繳近四萬元。收二萬元租金，還要墊付二萬，才能繳得起房貸，所以如果現在才在台北市置產收租當房東，那可真是佛心來的！

這樣說，在台北市當房東都不賺錢嗎？那倒也不是，畢竟市場上多數房東取得房產的時間點都不是現在，而是早期持有，成本比較低，自然投報率也比較高。

那麼，如果不是早期持有，現在當房東為了增加投報率只能選擇頂加的物件嗎？自從雙北市幾次頂樓大火造成人命傷亡，政府大力整頓頂加出租物件，房價上漲時買方挑便宜，現在房價下跌時買方挑毛病，於是這些頂樓加蓋便從過去的當紅炸子雞變成了燙手山芋。

正是因為天龍國的房價高高在上，所以換算租金投報率幾乎是低得趴在地板上，反觀其他區域，如果往南到桃園，因為房價較低，租金投報率便可以來到 3%，更往南到台中、台南、高雄，更可以高達 4%，甚至是 5% 以上。

但是當房東千萬不能只想到投報率而已，更重要的是租屋需求。通常租屋是為了配合工作，工作在哪裡就會租屋在附近，許多人北上租屋正是如此。所以不可諱言，走出天龍國往南走雖然租金投報率比較高，但是租屋需求相較之下也變少了，閒置期一定會比較長。因為租屋需求變少，而且差很大，所以絕對不是像台北這樣，因為租屋需求高到連一些奇奇怪怪的房子也有人租，走出台北之外當房東，找到租屋需求穩定的地方更為重要。

當房東，千萬不要幻想房子一定會有人租，在租屋需求強烈的區域，房子很好出租，反之，如果租屋需求不高，那恐怕只能用門可羅雀來形容了。所以當房東絕對不能隨便買房子嘗試看看有沒有人租，而是要先研究設定區域的租屋需求，確定有穩定的需求再置產出租，才是正確的做法。

本來當房東要考量的事情就很多，不光只是比較租金投報率而已，除了租屋需求以外，連經營租客的類型也要考慮，比如上班族跟學生就有很大的不同，上班族晚上大多會乖乖睡覺，學生偏偏會在大半夜煮火鍋開 party，完全是不同的客層跟屬性，房東如果無法勝任管理工作，那恐怕就累了！

現在想要置產收租嗎？不只有頂加可以選擇，只要研究好租屋需求，掌握自己能勝任管理的房客類型，相信你也可以找到適合的區域，當一個成功的房東。