【港股解碼】雅居樂雅生活：做物業，我們是認真的！

港股市場，衆“星”雲集，衆多身處場外的公司希望借助港股市場一臂之力以大展宏圖，近日，港交所又將迎來一家公司入市，即雅居樂雅生活服務股份有限公司，在紛繁複雜的資本市場中，這家公司能否成爲港股市場地平線上方緩緩升起的那顆啓明星呢？

行業競爭激烈，雅居樂雅生活跻身前列

通過了解，雅居樂雅生活服務股份有限公司，在中國地區以提供中高端物業管理服務爲主要業務，該公司具體業務主要分成三條主線，分別爲物業管理服務、非業主增值服務以及業主增值服務，三條業務線形成了覆蓋公司整體物業管理價值鏈的一體化服務範圍。該公司在中國提供物業服務管理服務已有近25之久，在公司成長的過程中亦積累了豐富的行業經驗，是否能使其在衆多競爭對手中嶄露頭角、脫穎而出呢？

不妨先簡單了解一下物業服務行業背景。“樓市”俨然成爲近年來最火熱的詞語之一，而在中國樓市迅速成長的同時，城市化進程也在快速的挪動“腳步”，人均可支配收入呈現持續增長水平，多方因素促使著物業服務迅猛崛起。（據中指院數據顯示，物業服務百強企業的地域覆蓋範圍有所擴張，截至2016年12月31日，物業服務百強企業擁有業務的城市平均數量增至28個，相比2012年，年複合增長率爲7.5%。）

近年來，物業行業競爭進入白熱化階段，提供物業服務的百強企業加快物業服務創新的意識，與此同時，在業務規模方面，衆多物業商也日以夜繼的加速擴張。據悉，物業服務百強企業管理的物業所在城市平均爲28個，而雅居樂雅生活的物業服務分布在48座城市，值得注意的是，在服務城市分布數量上，雅居樂雅生活已然超出百強企業平均水平。

市場占有率超80%百強企業

市場占有率方面，按照在管建築面積計算，雅居樂雅生活市場份額約爲0.3%，物業服務百強企業市場占有率約爲29.4%，可以大致估算百強企業的平均市場占有率約爲0.294%，雅居樂雅生活市場份額顯然超出百強企業平均市場占有率，以上僅爲簡單估算。事實上，根據中指院資料顯示，雅居樂雅生活市場占有率排名在物業服務百強企業中排名22位，約超過80%的百強企業，0.3%的市場占有率從視覺效果上看可能並不紮眼，但由于中國物業管理市場整體呈現高度分散的狀況，加之該公司超出百強企業平均占有率水平，總體看來，其表現還是很亮眼的。

另外根據中指院數據顯示，以收入及純利計算，2017年雅居樂雅生活在華南地區所有物業管理公司中排名分別爲第10位、第6位。綜合實力名列前茅，在物業服務百強企業中排名第13位。根據中國房地産業協會及中國房地産測評中心發布的數據，雅居樂雅生活名列中國物業管理企業品牌價值第12名及中國物業管理企業綜合實力第12名。

服務多樣化，毛利顯著提升

服務及收入來源多樣化，涉及到服務對象的客戶體驗，針對需求開展多樣性服務，對用戶的吸引起到助力作用，而收入來源多樣化、不把雞蛋放在同一個籃子實爲雅居樂雅生活所實踐的，2016年物業服務百強企業平均收入爲6.28億元人民幣，其中增值服務收入爲1.09億元人民幣（增值收入占收入的17.4%），而雅居樂雅生活同年總收入則爲12.45億元人民幣，其中增值服務收入爲2.67億元人民幣（增值收入占收入的21.4%），在物業行業多樣化方面，雅居樂雅生活超出同行業平均水平，實爲行業值得學習的模範。

既然即將步入港股市場，對于投資者來說，公司過去幾年盈利成爲投資者較爲關注的事項，從毛利方面來看，2014、2015、2016年度毛利分別爲0.98億元人民幣、1.49億元人民幣、3.12億元人民幣。每一年度較上一年同比增長分別爲50.59%、109.42%。毛利年度增長速度呈現加速水平。而對比2016年、2017年截至9月30日9個月的的毛利額，2017年同期上漲78%。高速成長的毛利背後，雅居樂雅生活發生了什麽？

專注高端，降低成本

據悉，該公司一直深度專注于中高端物業管理，而中高端物業管理所收取的物業管理費用高于同一城市同類物業的市場水平，而在業績幾率期間該公司平均物業管理收費整體增加，偏好中高端的服務相應帶來較爲高額的回報，而在成本方面，分包的清潔、保養及維修、綠化及園藝服務增加使得人工成本減少。另一方面，從2015年下半年開始，公司實現勞動力優化。

正如前文提到的，物業服務行業市場競爭格局激烈，衆多企業紛紛開辟新思路以及通過並購等方式擴充公司規模，雅居樂雅生活不甘例外，2017年6月，雅居樂雅生活收購了綠地物業，並于2017年8月引入綠地控股爲戰略股東。

此外雅居樂雅生活此次上市作爲構成控股股東雅居樂控股的分拆，在雅居樂集團及綠地控股兩大物業將開發行業的助威下，雅居樂雅生活想必會迎來不一樣的2018。

■ 作者｜王潤萍
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