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〈都更政策加速〉當建商來敲門時 住戶應注意4件事

政府將都更列為住宅政策的重點推動項目。(鉅亨網記者張欽發攝)
政府將都更列為住宅政策的重點推動項目。(鉅亨網記者張欽發攝)

政府加速都更、重建的進行,藉以帶動內需動能,內政部並已擬具目標,先透過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」拋磚引玉,達到一年 500 案、1 萬戶的目標;而對於都更條例修正案通過後,也有達成高目標的期望,房仲業者指出,不管都更或重建,要注意 4 件事,其中,整合者的品牌與過去實績及引用的條例都是注意的重點。

政府將都更列為住宅政策的重點推動項目之一,除以「都市危險及老舊建築物加速重建條例」加速都更進行,行政院長賴清德日前與民進黨立委協商敲定都更條例修正案,將採取 4 大方向包括提供金融協助、強化爭議事前處理機制,以及縮短釘子戶處理流程等推動都更,其中以擴大租稅減免最受矚目,將透過房屋稅減半徵收最長 12 年等具體做法,也以每年 500 案為目標,讓都更能量倍數成長。

在全台房市景氣谷底盤整同時,對於建商投入都更未必是不好的時機,主要原因在於投入合建和都更投入資金成本低,但地主對居住和資金需求的迫切性,仍是能否成案的關建因素。

當建商來敲門,住戶要注意下列事項:
一、老屋重建條例還是走都更程序

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示,當建商來敲門,住戶要先清楚是要走的是百分之百同意的老屋重建條例,還是走都更程序,若是百分之百同意的則整合風險較低,速度較快,對於參與整合或整合者都是相對可行性較高的方式。若是走都更程序則時程較長且風險高,一旦有不同意戶,後續難免會有整合風險。

二、整合建商的品牌和實績

同時,曾敬德也強調,住戶要注意整合者的品牌與過去實績,大公司優先選擇,可以降低不必要的風險。但都更可能是整合完後由整合者整包賣給開發商,但還是要留易整合者過去是否有實績。可以多家比較,看誰提供的條件最好。

都更案執行,住戶要注意整合者的品牌與過去實績。(鉅亨網記者張欽發攝)
都更案執行,住戶要注意整合者的品牌與過去實績。(鉅亨網記者張欽發攝)
三、可採取自辦都更

全國不動產企研室主任張瀞勻指出,目前都更窒礙難行,最大主因就在於權利分配,其中不乏是建商因景氣浮動,增減所給予的優惠坪數,以及 1 樓、頂樓住戶認為「1 坪換 1 坪」坪數分配不均,導致原住戶都更意願低落,使得都更困難重重。

張瀞勻也建議,都更戶可採取自辦都更的方式,由都更戶主導建築型態,可免於建商從中分食利益,肥水不落外人田。

四、一定要交付信託

大家房屋企劃研究室主任郎美囡則提醒,為了掌握更新進度與實質內容,最好能盡量參與公聽會,並且與專業單位諮詢,如果順利進入更新,全案一定要交付信託,比較安全。

依內政部不動產資訊平台資料顯示,從 2009 年第 1 季至今的 8 年半的時間,台北市 40 年以上屋齡的老宅,從 7.2 萬戶增加至 26.2 萬戶,暴增 2.6 倍,未來 10 年北市還有 33.4 萬戶,屋齡也將邁入 40 年以上。

台北市住宅老化的狀況正加速之中,但是對比拆照數量來看,台北市過去幾年每年拆照數量僅 1000 餘戶,翻新效率遠不及老化速度。老宅因為早期設計或相關法規未健全的狀況下,可能存有安全性的疑慮或功能性不足的問題,如公寓產品缺乏管理與電梯等設施,從許多層面來看老宅都有翻新或重建的需求,而都更的推動更是目前政府積極推動的房市政策之一,透過稅負的減免、程序的簡化等,希望可以讓都更可以加速推動。

 


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