大行報告：香港政府除非有更大決心增供應 否則房價難有大變化

路透香港11月15日電，法國外貿銀行(Natixis)周三發表報告稱，金融穩定及置業負擔能力是香港房地產業兩大關鍵問題；金管局推出的多項宏觀審慎政策已達到金融穩定的目標，但香港政府並沒有改善置業負擔能力，反而印花稅的調高把房價推得更高；除非政府有更大決心增加供應，否則很難看到房價出現大變化。

報告指出，自2001年以來，香港的樓價累計上漲4.61倍，遠遠超過同期租金及家庭住戶每月收入中位數分別2.08倍和1.53倍的升幅。不斷上升的房地產價格令香港政府擔憂，樓市的負面沖擊可能會給銀行及金融業帶來更大風險。

法國外貿銀行稱，香港銀行業於過去10年長足發展，不僅從銀行間轉移到企業貸款，借予中國企業的跨境貸款亦持續增加，唯一不變的是穩定的本地貸款比例，約占總資產五分之一，當中房地產相關貸款（包括房地產開發和房屋購置）占總數的68%。

「我們認為房地產作為其他行業貸款抵押品中有關鍵作用，隨著香港與中國企業及房地產市場的聯系越來越緊密，香港銀行對房地產的潛在風險可能被低估。」報告稱。
香港政府及金管局過去幾年先後推出多項控制需求措施及逆周期措施，包括印花稅及更嚴謹的按揭成數上限。報告稱，這些措施可以避免銀行承擔過度風險，但顯然對置業負擔能力毫無幫助，在房價沒有大跌的前提下，宏觀審慎政策有利銀行業的健康。目前新增住宅按揭家庭杠桿率為49%，遠低於2009年的60-70%。

報告稱，如果金管局最初的目標不是置業負擔能力，那麽責任只能由香港政府負擔，而印花稅為主要政策工具。由房價走勢與印花稅措施的三步曲可以看到，遏制房價效果顯然非常有限。一）首先，推出印花稅措施後，市場通常需要時間回應，呈現價升量跌。二）交易量其後進一步下降，房價轉趨穩定。三）藥效消失，量價齊升，新一輪的房價上漲開始。因此，印花稅可以於短期內遏止房價上漲，但市場需求最終消化了額外的成本，導致房價一升再升。

與此同時，報告指出，現時香港政府增加住房供應進展非常緩慢。家庭住戶的增長速度一直超過了公共及私人住宅供應，說明供給甚至跟不上人口需求，更不用說投機活動所帶動的額外需求。

在房價上漲和需求依然旺盛的背後，香港政府在土地開發和供應方面占據主導地位，由於土地稀缺，每年的新單位供應量只占全港家庭總數的0.7%，與新加坡的大量供應情況完全相反，顯示香港政府政策更側重控制金融風險，並非家庭置業負擔能力。

「如果降低房價是香港政府的重要目標，我們應該已經看到比現在更多的供應，事實是盡管土地供應近期出現回升，供應速度相比2000年以來其實已經大幅放緩。」該行指出。

該行續指，這表明宏觀審慎政策的根本矛盾，金管局目標為維持金融穩定，效果已顯示在較低的新增按揭杠桿，而一向被認為是香港政府重視的置業負擔能力，卻沒有隨著時間推移而改善，其中的印花稅把房價推得更高，使購房者情況更加困難，再加上政府財政高度依賴對土地相關收入，基本上意味香港政府可能有更大誘因維持高房價。

「我們的分析似乎顯示香港政府更重視金融穩定，而不是住房負擔能力。」報告說。

今年前九個月，香港整體住宅樓價累積升10.6%，而1-10月住宅買賣合約宗數累計50,560份，較去年同期的44,412份多約14%，反映價量俱升的態勢。

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