港樓冰封放眼馬來西亞市場
鉅亨網新聞中心 2017-01-24 12:28
農曆新年前數星期,向來是本地樓市的傳統淡季。加上港府在去年11月推出辣招以求穩定樓價,令港樓的一、二手成交出現冬眠情況。
12月下旬較為矚目的地產消息,大概只有中資背景的海航實業再以高價投得九龍啟德住宅用地,以樓面呎價近13,600元,短短一個半月再創出九龍東住宅地價新高。至於較早時部份已獲批預售、曾經進行軟銷工作的樓盤項目,發展商亦索性暫停準備功夫,實行冰封新盤市場,與第三季如8、9月時各大發展商密密推新盤、每個周末成交暢旺的熾熱情況可謂兩極化。
馬幣持續疲弱
港樓市場淡靜,但另一邊廂如東南亞的馬來西亞物業,在香港的宣傳卻不遺餘力,例如某個中資地產商參與的大型項目,就以「新加坡旁」為重點,大力宣傳吸客。
加上匯率方面,自從美國在12月中宣佈加息後,馬來西亞令吉即不斷貶值,美元兌馬來西亞令吉曾創出1998年1月以來的最高水平。以港元計算,馬幣在2016年已經由4月時的高位每1令吉兌近2港元,回落至12月底的每1令吉兌1.73港元水平,表現疲弱。
馬來西亞地產經紀協會﹙Malaysian Institute of Estate Agents﹚預計,在匯率下跌前將資金撤出的馬來西亞人,有機會將資金回歸當地的地產市場,而馬來西亞令吉持續走弱,亦成為吸引來自新加坡、中國的物業投資者進軍大馬住宅物業的催化劑。
住宅物業分類
究竟投資馬來西亞樓市有甚麼需要注意的地方?馬來西亞物業專家、C.A.J. Property創辦人之一李崗華﹙John﹚表示,馬來西亞的住宅物業主要分為住宅用地和商業用地,兩者的土地規劃限制有所不同,例如住宅用地的整個項目內不可以有大型商舖,所以可稱為公寓 ﹙Condo﹚;而商業用地則可以有商場在內,譬如商場的上蓋項目。雖然有關的規劃限制對樓價和銀行估值影響不大,但留意住宅用地在水費、電費、煤氣費以及類似香港差餉的「門牌稅」﹙Assessment rate and Quit Rent﹚都比商業用地便宜,海外投資者在置業前宜多加留意。
市中心 VS新興地區
在香港選擇物業,地理位置是否鄰近主要樞紐、港鐵網絡非常重要。但在馬來西亞,即使是吉隆坡這個大都會,除了交通網絡外,住宅單位有沒有附送車位、物業與大型商場和著名學府的距離,亦會影響物業將來的升值潛力。
海外買家如果有較大的投資額,可以選擇市中心的服務式住宅﹙Serviced Apartment﹚,因為這些項目會有較先進的物業管理服務和會所,部份更會為買家提供租金回報保證計劃﹙Guaranteed Rental Return﹚,有發展商協助管理和選擇租客,而且每個月有固定的租金收入,方便投資者計算回報。
假如海外買家預算不大,可以先了解連接馬來西亞和新加坡的巨型高速鐵路項目——「馬新高鐵」藍圖,其沿線的車站為一眾新發展的住宅區,樓價比大都會周邊地區便宜。而且「馬新高鐵」由不少海外公司參與興建,到當地工作的工程人員有大量住屋需要,令整條高鐵沿線的住宅有一定的承租力。
馬來西亞地產經紀協會﹙Malaysian Institute of Estate Agents﹚預計,繼大馬柔佛州南端、新山依斯干達經濟特區﹙Iskandar﹚後,相信新加坡的物業投資者會將「馬新高鐵」沿線的地產項目視為目標。因為現時即使是大都會如吉隆坡,樓價仍與新加坡有相當距離,但當日後「馬新高鐵」落成之後,或有機會帶起沿線車站一帶住宅區的樓價。
「我的第二家園計劃」
另外,因為大馬並無移民計劃,海外投資者可能先需要了解當地的「我的第二家園計劃」﹙Malaysia My Second Home Programme, MM2H﹚,因為成功申請MM2H後,購買50萬馬幣以上的住宅,在當地銀行申請按揭時,按申請的財務情況可以獲得接近9成的貸款。
MM2H是一個10年免出入簽證的定居計劃﹙10年過後可續期﹚,投資者申請成功後可於10年內長期定居馬來西亞;又或者在有需要時帶同配偶、18歲以下的未婚子女到該國居住﹙無逗留日數上限﹚;亦可以整個10年期間不在當地出現,純粹作為一個後備身份。
申請者分為50歲以下和以上兩個組別:50歲以下人士,需要證明最少有50萬馬幣的流資產,以及每月有不少於1萬馬幣的離岸收入,成功申請之後一年需要提取一半款項作特定的投資,而申請人多以置業為選擇。至於50歲以上的申請人,有關流動資產要求是35萬馬幣和每月有不少於1萬馬幣的離岸收入,一年後可以提取5萬馬幣作特定的投資之用。
宜先了解當地法則
馬來西亞物業專家、C.A.J. Property創辦人之一李崗華﹙John﹚表示,在香港購買馬來西亞物業,無需親身前往當地辦理簽約和按揭等手續,由香港代理的手續在馬來西亞同樣具有法律效力,以保障及方便海外投資者,惟買家需要事先了解發展商過往的聲譽。另外,在大馬購買樓花,當地政府規定發展商需要按照建築進度向買家收款,而並非一次收取,以降低「爛尾」風險。
撰文:《華富財經網》編輯部
*免責聲明:本文引述的所有數據及資料截至2016年12月為止,不確保所有數據及資料是否最適時,一切以馬來西亞政府最新公佈為準。
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