瑞銀：中國一線城市土地供應難大增 緻樓價難降

瑞銀證券最新發布報告稱，中國百城土地成交額高增長，但成交面積已連續收縮三年。未來一線城市土地成交面積難以大幅增加，將直接導緻新盤供應的減少，樓面價格很難下降，而土地成本占比房價高將損害地?項目未來盈利能力。

以下是瑞銀證券房地?行業分析師丁曉報告主要觀點：

百城土地成交額高增長，但成交面積已連續收縮三年。今年前10月中國100個城市的總土地出讓成交金額達1.74萬億，同比增長37%，成交土地建築面積7億平米，同比負增長4%，我們注意到土地成交建築面積自13年高點後已連續三年收縮，土地市場整體開始出現價漲量縮的局面。

一線城市土地供應收縮，樓面土地價格很難下降。參照十三五規劃，一線城市均對人口提出了限制線，2020年北京、上海、廣州和深圳的人口不超2300萬、2500萬，1800萬和1480萬，一線城市人口控制壓力很大。另外一線城市經過多年開發，土地供應難以大量釋放，今年前10月住宅類土地僅公開供應建面1278萬平米，同比下降51%。

我們預計未來土地成交面積難以大幅增加，將直接導緻未來一線城市新盤供應的減少，住宅類土地將維持稀缺的狀態，樓面價格很難下降。

土地成本占比房價高將損害未來盈利能力。13年至今住宅土地價格的漲幅均大幅高于房價漲幅，所以雖然房價已上漲較多，但開發商的盈利能力反而差于以往。我們監控的14個城市中9個城市的樓板價高于在售住宅均價的50%，其中長三角區域城市該比值位于70-85%的高區間，如果未來房價漲幅未達到預期價位，則開發商今年獲取的項目未來盈利能力將下降。

瑞銀覆蓋的A股地?公司15年平均毛利率為30%，由于結算的?後性影響，我們認為地?公司存量土地資源的結算將使16-18年平均毛利率仍能夠維持在約30%的水平，但開發商16年購買的土地19年開始結算將使毛利率水平下降至30%以下。

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