上海銀監局發文要求加強房貸風險管理

在滬商業銀行房地產貸款業務將進一步趨嚴。

繼上周上海市市場利率定價自律機制發布決議，重申房屋抵押貸款不能用於買房，只能用於消費貸，並叫停了“接力貸”、“合力貸”等信貸產品後，上海銀監局昨日全面加強個人住房信貸風險管理，要求轄內商業銀行嚴格執行房地產市場調控政策，全面加強個人住房信貸風險管理，嚴格執行個人住房貸款最低首付比和限貸等政策，並加強對借款人的償債能力審查等。

從嚴審查借款人規避限購、限貸行為

記者昨日下午從上海銀監局獲悉，日前，上海銀監局下發了《關於進一步加強個人住房信貸風險管理的通知》(下稱《通知》)，要求轄內商業銀行嚴格執行房地產市場調控政策，全面加強個人住房信貸風險管理。

在不到一個月的時間內，上海銀監局和央行上海總部接連發文，要求各商業銀行繼續嚴格執行限貸政策，防止變相放鬆要求、打政策擦邊球的情況，並均重申對首付資金來源的審查，上海房地產調控進一步加碼。

“假離婚等行為旨在規避限購政策，這種不誠信的行為對社會造成了不良的影響。”上海銀監局人士告訴記者，在此背景下，各商業銀行要高度關注各類借款人規避限購、限貸等行為給商業銀行房地產信貸風險管理帶來的影響，並採取有效措施從嚴審查。

具體來看，銀行原則上應以借款人家庭為單位從嚴評估其還款能力，加強對共同還款人、離異人士、財產分割情況的審核，從嚴審查共同還款人為前配偶、成年子女、(雙方)父母，以及離異雙方財產分割不清晰的貸款業務。

與此前相關監管措施相比，此次《通知》更加細化，明確了銀行各項審查的具體措施。《通知》要求，轄內各商業銀行要嚴格審核借款人信用記錄。充分利用各類徵信和資訊共享平台，查詢涉及借款人誠信等相關資訊。進一步完善個人住房貸款合同和貸後管理，在合同中增加相應條款，對各類不誠信行為予以約束。

“尤其是銀行若發現申請人有在他行查詢個人住房貸款徵信記錄的行為，要進一步掌握申請人是否存在申報材料不真實、重複申請個人住房貸款、在他行審核未通過等情況及其原因，從嚴審批貸款。”《通知》還要求，對逾期記錄超過一定次數，或歷史逾期時間較長、金額較大的借款人，銀行也將從嚴審慎發放貸款。

未來上海各商業銀行還要加強對借款人的償債能力審查。《通知》要求，銀行要審慎評估借款人還款意願、還款能力，嚴格控制借款人住房貸款的月房貸支出與收入比、月所有債務支出與收入比。對於因各種原因導致收入透明度較低、收入波動較大、財產變動較頻繁的家庭或個人，要從嚴審核其所有債務支出以及還款收入，特別是經常性收入和第一還款來源等情況。

違規房企整改完成前不得新增授信

《通知》要求，轄內各商業銀行要嚴格執行首付資金真實性檢查要求，完善審查手段，嚴格審查借款人首付款資金來源。

“要防止借款人通過個人消費貸款、個人經營性貸款、信用卡透支、P2P、小額貸款公司、房地產開發企業、房地產中介等渠道違規獲取個人住房貸款首付款資金，不得利用信託公司等通道直接或間接為各類機構發放首付貸提供資金支持。”《通知》強調。

值得一提的是，上海銀監局還要求轄內各商業銀行要審慎開展與房地產中介和房企相關的業務。對發現存在“零首付”、“假按揭”等違法違規行為的房地產開發企業，在其完成整改前不得增加新的授信。對發現存在為購房者提供首付款支持、協助偽造收入證明等違規行為的房地產中介，在其完成整改前應立即中止業務合作。

上海市銀行同業公會昨日晚間表示，將引導會員單位持續加強個人住房信貸風險管理，按照“因城施策”的原則，嚴格執行房地產貸款業務規制要求和調控政策，嚴格落實現有差別化個人住房信貸政策，嚴格執行個人住房貸款最低首付比和限貸等要求。

據上海銀監局數據顯示，“3·25”房貸新政以來，轄內銀行執行相關政策的效果良好。若剔除公積金轉商業銀行貼息貸款因素，今年6月至9月，個人住房貸款分別增加335億元、229億元、210億元和204億元，增量連續四個月萎縮。

除了加強對個人住房信貸風險管理外，記者了解到，此前，上海銀監局已對近期參與拍賣土地的企業資金來源做檢查，發現一些金融機構的自有資金“轉彎”通過資管計劃進入房地產市場，並對轄內銀行召開吹風會，涉及用於拍地交易的銀行資金也將受到嚴格監管。(王媛)