上海灘許健康與九龍倉吳天海 商業人物志之觀點印象

編者按：中國商業地產興起之迅速，讓人們看到了短短數年間就席卷全國的商業地產熱潮。但這興旺的景象，短短數年後又似乎在快速消融，就像陽光下的冰雪。

對比一些我們正在學習的對象，中國現代商業地產缺乏的是根基與底蘊，而這些需要時間。

我們最不應該擔心的就是時間，因為我們擁有後發的優勢，只要善於學習和融合，那麼我們可以憑借自己的智慧，加上獨有的發展速度，鑄就屬於自己的現代商業地產典范與成就。

「行百里者，半於九十」，直到今天，我們仍然需要為中國商業地產長遠未來而努力，而這並不妨礙我們可以尋找到一批為中國商業地產起步與發展做出莫貢獻的標志性人物。

他們的角色各異，成就各有不同，但毫無疑問，他們代表着過去這數十年間中國商業地產領域的一批探索者、領航者。

今天，我們將看到的是寶龍地產執行董事兼董事會主席許健康，以及九龍倉主席吳天海。

許健康上海（樓盤）灘故事

已過耳順之年的許健康一手創立的寶龍地產，前行軌道也漸漸出現一些「意想不到」的元素。

子曰:「吾十有五而志於學，四十不惑，五十而知天命，六十而耳順，七十而從心欲，不逾矩……」。

已過耳順之年的許健康一手創立的寶龍地產，前行軌道也漸漸出現一些「意想不到」的元素。

深秋魔都，翻飛的銀杏落葉在城市上空劃出了一道道黃色的線條。七寶寶龍城，全新的寶龍總部開門納客。

准備工作基本落定，許華芳先行入場，與出席業績會的裝扮基本一致，筆直的黑西裝，鋥亮的黑皮鞋。許健康隨後出現，儒雅的笑容配上斜花紋領帶。

「作為大陸第一家在香港上市的商業地產開發商，寶龍在2017年有哪些戰略部署？是否會進入北京（樓盤）？」一個簡單的問題，讓許健康串起了寶龍的那些過去與未來。

說起計劃，許健康只是表示「還在制定中」，但明確的方向是「繼續做好做大」。談到過去，他頗有感慨，「好的時代造就了寶龍，因此要時刻考慮回饋社會」。

「回饋」有直接的方式，例如注冊並啟動2億元公益基金，但在許健康看來，作為一個商人則必須在自己專攻的行業為市場「出一份力」，這也就有了寶龍做商業的「文化＋」概念。

「隨着人們對體驗性消費需求的不斷增長，文化型商業將有更多的市場空間。因此，寶龍未來的商業也會更多跟文化結合，甚至文化會優先於商業去發展。」

蓬萊寶龍廣場、大沽河藝術村、「藝悅」文化酒店……這些許健康的「藝術夢」在寶龍身上留下的印記。其對藝術的追求卻並非一時興起，而是個名至實歸的藝術品收藏家。

他對於藝術品的熱衷更多是出於個人喜好，在藝術品的選擇上也要求「看對眼」，不會刻意追逐名家名作，他更喜歡有潛力的事物。

如果說許華芳是一個謙和、沉穩的商業地產操盤手，那許健康則是寶龍精神上的領袖。

1952年，許健康生於福建晉江一個書香世家，祖輩深受儒家思想和孔孟之道熏陶。子承父業，早在高中學習階段，許健康已是一名活躍於鄉間的少年郎中。

時光機轉過三十載，1980年，潮流造就的機遇讓許健康走上「棄醫從商」之路。從此，福建晉江少了一名赤腳醫生，澳門（樓盤）商界多了一位地產大亨。

在以「寶龍」之名闖盪中國商業地產圈之前，許健康有過一段漂泊的日子，當過藤藝編織廠工人，售過無牌手袋。

而福建人骨子里那股「愛拼敢贏」的勁兒，最終讓其走上創業之路，貿易公司、制衣廠、制傘廠，成串的故事最終為許健康踏入地產圈積累了「第一桶金」。

1990年，許健康與朋友在澳門成立寶龍集團發展有限公司，開始涉足房地產業，並在兩年後迅速轉戰內地，讓「寶龍」品牌全國站穩腳跟。

越來越多的人開始好奇，許健康決策之初的勝算何在？

「從澳門轉戰內地，時機最重要，風險倒在其次。做生意的理念無分地域，都是相通的，特別是在那個剛剛改革開放的年代，寶龍幾乎沒有遭遇到改換戰場的水土不服，反而因為洞察先機，競爭對手相對少，在許多地產項目上的靈活度更大一些。」

2003年，寶龍開始投資商業地產，並於2009年10月14日在香港主板上市。此時，許健康給公司的定位是「中國首家商業地產上市公司」。

彼時的寶龍有着「小萬達」之稱，在「二三線城市」繼續構築商業地產王國。可現實很骨感，夢想中的王國遭遇了實體零售前所未有的困境，客流與銷售額大減。

「未來寶龍在一線城市和二三線城市之間商業地產的規模將保持均衡比例，各持一半。」許健康在公開場合如是表態。

陷入二三線圍城泥沼，寶龍前進的步伐遭遇了阻力，改變則是遷都上海，許健康即確定了「以上海為中心，深耕長三角」的一線回歸戰略。

六年間，寶龍已在上海開發了15個項目。截至今年9月，其在全國28座城市已擁有66個物業項目，長三角區域布局34個(上海15個)，在營商場27個。

這個成績離許健康目標中的「千億銷售、50個在營商場」還有段距離，但無論如何，正如他的會議室牆壁上那幅中國畫，焦、濃、重、淡、清的層次變化之外，天地間大片的留白，又似有無限的空間。

吳天海九龍倉三十五年

從「有點悲觀」到「可以交代」，吳天海的職業軌跡在波動中前行，只不過現在的他已經習慣這種起伏，能時刻保持着那份「經理人」的幽默。

很多人說起九龍倉主席吳天海，腦袋中的第一反應都是：「同樣都姓吳，他和船王包玉剛二女婿、九龍倉及會德豐前任主席吳光正是什麼關系？」

翻開履歷，答案就在其中。吳天海，香港商人，1969年在九龍華仁書院畢業，其後曾就讀於美國威斯康辛州Ripon書院，並在1971至1975年間，就讀於德國Bonn大學，主修數學及經濟。

與包玉剛的故事交集出現在1979年，吳天海加入包玉剛爵士旗下的環球航運集團有限公司行政練習生。1980年，他曾經轉投廣告界，其後在1981年加入九龍倉集團有限公司成為一名高級工作員。

這也是吳天海三十五年「職業經理人」生涯的開端，雖然有着同樣的姓氏，雖然已經做到了主席之位，但他始終不是九龍倉家族成員。

去年2月16日，九龍倉集團公告稱，主席吳光正決定在2015年5月舉行的股東周年大會上不再連任，現任副主席兼常務董事吳天海將接任主席，任期為3年。

按照吳光正接班計劃，長女吳宗恩將接手零售業務，兒子吳宗權接任會德豐主席，負責上市公司地產業務，其他全資子公司業務交由專業人士管理。

現在會德豐持有九龍倉52%權益，後者擁有香港兩大商場海港城及時代廣場，另持有天星小輪、現代貨箱碼頭等。

其實，在正式接觸九龍倉及會德豐地產業務前，吳天海在九龍倉扮演的角色更像是一個「電訊小王子」。

1991年，出任九龍倉常務董事的吳天海帶領公司成功取得香港有線電視牌照，在其之前，這一直是個啃不下來的硬骨頭。

隨後的四年間，他先後當過香港有線電視有限公司（有線寬帶通訊有限公司）主席、總裁兼行政總裁、九倉電訊有限公司主席、總裁兼行政總裁等職務。

中間還穿插過的小片段則是於2000年出任JoyceBoutiqueHoldingsLimited及現代貨箱碼頭有限公司相關職位。

晃眼間過了25年，九龍倉當年引以為傲的「電訊王國」在長期虧損後終於今年10月8日出售給私募基金TPG及MBK合組的財團，現金代價95億港元。

此時的吳天海已經接任吳光正九龍倉主席職務約一年半，這也是香港零售市場最為波動的疲軟期。在風口浪尖，他從未缺席過一場業績會。

2015年8月18日，九龍倉中期業績會上，吳天海第一次以集團主席身份坐到了媒體面前：「我的角色有一點點轉變，會不會有什麼不同？其實沒有，因為我們的團隊是這麼多年來一直合作的。」

面對媒體對其職務變更後工作狀態的關切，他以一句話輕描淡寫帶過。不同於以前坐在主席旁邊的安靜，此時的他臉部表情更為豐富，甚至問到下半年走勢，會笑言稱「繼續平穩」。

到半年後的年度業績會上，整個經濟大環境的不景氣已經給九龍倉的業績表現蒙上了一層陰影，特別是香港的購物中心。

按照吳天海在財報發布會上給出的數據，旗下的大型購物中心「海港城」和「時代廣場」2015年入駐商戶銷售額均同比下降12%。有香港當地媒體稱，這是10年以來首次負增長。

揮之不去的寒意，也給吳天海造成了極大的壓力。以至於在隨後的股東周年大會後，其明確喊話：「香港零售市道已步入熊市，過去十多個月零售壓力非常大，沒有水晶球，難以預測牛市何時來臨。」

即便如此艱難，吳天海還是認為，香港的零售商十分靈活，部分在弱市中反而有進步，希望透過推廣商場業務和租客互相配合，「相信中短期可以扭轉劣勢」。

在香港這個政商互動密切的磁場中，吳天海喊話香港政府也是其經商的一大「特色」。面對着由盛轉衰的經濟環境，他公開反對政府對經濟的過多干預，「干預就像特效藥，服用過量會失去效用，應該可免則免」。

甚至於與李嘉誠唱對台戲，反對政府提高企業利得稅率1-2個百分點，「港府已有充裕合理的盈余，應促進創新科技行業發展，亦有助本地企業在海外的競爭」。

斗轉星移又是半年，「上半年無論內地還是香港的經濟環境都有不同的挑戰，但有賴於企業多年的基礎和團隊，我們還是做出了一份可以向股東交待的成績。」

今年8月10日召開的2016年中期業績會上，吳天海用了這樣一句帶着點如釋重負意味的開場白。

從「有點悲觀」到「可以交代」，吳天海的職業軌跡在波動中前行，只不過現在的他已經習慣這種起伏，能時刻保持着那份「經理人」的幽默。

「來玩一個數字游戲」，賣完關子的吳天海隨即說出了一串「請大家記住的幾個數字」，上半年總營業額200億港元、營業盈利80億港元、核心盈利60億港元……