別低頭 皇冠會掉

10月14日的一組數據，從全球視角審視了中國房地產市場的形勢。

全球房地產服務商戴德梁行近期報告顯示，從去年第三季度到今年第二季度的12個月內，中國內地的開發用地投資總量全球第一，總投資額超1,777億美元。

報告中指出，全球開發用地投資前十大市場全部位於中國大陸，北京（樓盤）、上海（樓盤）分占第一、第二位，其次依次是南京（樓盤）、杭州（樓盤）及重慶（樓盤）等二線城市。

「除了中國外，沒有其他國家完全囊括任何一個物業投資類別的前十位市場。」戴德梁行大中華區研究部主管林榮傑表示。

此外，在上述統計時間段內，部分城市的投資額取得很高的增長率，其中重慶、深圳（樓盤）的投資額就分別取得866%及243%的年增長率。

不過，自9月30日開啟的新一輪重點城市房地產調控，很可能為中國內地全球第一的開發用地投資總量以及連續上漲的樓市成交情況降溫。

中原地產首席分析師張大偉發文表示，在22個城市出台調控政策後，各地樓市出現了明顯的退燒現象，相比調控前市場最火爆的8-9月，高價地數量開始減少。

「10月份截止日前，累計10億以上的地塊中，溢價率超過100%的地塊有6宗，主要出現在天津（樓盤）、長沙（樓盤）、南寧、上海。疊加10月份長假影響，截止10月16日，全國合計出現單宗土地成交金額超過10億的地塊9宗、超過5億的地塊20宗。」張大偉表示，其他城市的土地成交相比前期均有所降溫。

更重要的是，國內已經開始對開發商拍地資金進行更嚴格的監管，這一步將對躁動的土地市場帶來更實質的降溫。

例如10月8日，上海市就發布《關於進一步加強本市房地產市場監管促進房地產市場平穩健康發展的意見》，點名銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金，不得用於繳付土地競買保證金、定金及後續土地出讓價款，並成立聯合小組進行檢查。

多家機構分析認為，從新一輪房地產調控開始，國內房地產市場將進入下行調整階段，但調整節奏將以平穩為主。

「一方面，由於我國處於經濟結構轉型階段，貨幣政策仍將保持穩健，出現驟然緊縮的概率較小，有助於房地產業的平穩發展；另一方面，雖然我國的人口結構已過拐點，但是由於15-64歲人口仍維持高位，也將為房地產業提供支撐；最後，我國仍處於快速城鎮化階段，未來城鎮化發展空間仍較大，由城鎮化帶來的城市建設、新增人口等，也將有利於房地產業發展。」中國房地產指數研究院分析師表示。

據了解，10月14日，國家發展改革委辦公廳發布了關於開展第三批國家新型城鎮化綜合試點工作的通知，其中指出新增試點數量要適當向中西部和東北地區傾斜，優先考慮改革意願強、發展潛力大、特色較鮮明的中小城市、縣、建制鎮。

「從國際經驗來看，一般的房地產市場周期為18年左右，而我國從1998年至今並未經歷過房地產大周期調整，房價累計上漲137%，且目前我國已經實現戶均一套房，而此輪小周期已經呈現下調跡象。」業內分析人士指出，國際市場顯示，一般房地產行業下行的調整時間為5年左右，且調整幅度較大，但預計我國將震盪調整，大幅連續下跌的可能性較小。

同時還有很多人持比較樂觀態度，大部分認為除了政策市，中國的房地產市場還是一個「貨幣化的市場」，長期來看，國內還將執行貨幣寬松政策，而房地產市場依然有足夠的吸金能力。

戴德梁行全球資本市場行政總裁CarloBareldiSant"Albano表示：「我們認為投資者在未來仍然會把資金投放於房地產。過去一年各地市場雖然減少了波動，但風險仍在，雖然這會令投資者更為審慎，但由於企業仍具營商信心，相信這可抵銷部分的風險。