大猜想：北京調控的可能方向——開地閘 競房價

最近有兩個動向值得關注。

一是新華社連發多篇文章，拷問高房價高地價及其對經濟社會的影響。

二是國務院參事、原住建部副部長仇保興透露，已經給國務院遞交了進行新一輪房地產調控的建議。

雖然，根據因城施策的原則，此前已有多個城市或多或少出台了限制性措施，主要還是以限購為主，但從各方反應看，太過溫柔，「毛毛雨」，還存在被市場誤讀的可能。

最近幾個月，房價持續大漲，並從一線城市向二線城市傳導，民間一直有加大房地產調控的呼吁。包括開發商在內也都認為，這樣下去，所有行業所有人都將是受害者。

上升趨勢下，限購是沒什麼用的，否則就沒法解釋，一直限購的一線城市，房價居然還帶頭上漲。

說到帶頭，上一輪樓市調控，就是北京（樓盤）在2010年帶頭推出限購措施的。但如今，限購的邊際效應已經減至微乎其微，如果要加大調控力度，在限購的基礎上有沒有其他更重的措施呢？

攸克君老早就強調過，這輪房價暴漲，本質上就是一種貨幣現象。為了撇清責任，個別貨幣政策委員會委員，當然要辯稱不是他們干的。對這種論調，除了掩耳盜鈴，找不到更好的詞來形容。

全國性的樓市調控措施，主要是信貸和稅收政策的調整，是央行財政部的事，跟地方政府沒關系。但並不意味着各地面對高房價真的就可以不作為。

相信很多人都注意到一個現象，北京已經3個多月沒有供應住宅用地了。這很反常。北京房價其實也一直在上漲，而且漲幅並不低。在攸克君看來，官方聲音靜默期間，北京市應該是在分析市場，尋找、研究甚至醞釀新的有效的調控措施。

攸克君猜測，如果北京市要進一步調控，最有可能采取如下措施：

一是在競地價的基礎上競房價。就是在土地招標拍賣掛牌時，開發商除了報地價，還是報房價——該地塊未來商品房的售價。地價設定上限，觸碰上限後就競房價，承諾未來的房價越低，得分越高。條件寫入標書，土地成交後載入合同——免得空口無憑。多年前的首城國際就出過這種事。

這種做法比通過行政審批手段直接給商品房限價要好得多（比如某某項目預售價不得超過8萬／平方米之類）。

二是商業公建項目要求開發商加大持有比例。比如70%商業自持不少於15年。並寫入標書，載入土地出讓合同。上海（樓盤）不少綜合項目和公建項目，就是這麼規定的，包括融信上海地王項目。這有利於防止某些公建項目改建為商住房。

三是迅速供應一批住宅用地，緩解供求關系。希望北京市國慶節一過就能推出一批土地。當然，是宣布實施前面提出的兩個措施後，向市場供應一批土地。

開發商已經非常飢餓了，擔心出現地王暫時緩一緩只是權宜之計，拖得太久，開發商手里的土地庫存越來越少，對明年房價會有巨大壓力。

為了防止出現地王，還可以采取開暗標的方式。在上一輪北京市的房地產調控中，也曾使用過這樣土地招標方式，即，每位開發商只有一次投標報價機會，一次開標，投標方案得分者高者獲得土地。這可以減少或避免開發商盲目競價導致地價上漲的「風險」。

北京市長時間的沉默，應該就是在努力尋找控制地價房價的最優措施。因為，穩定北京市房地產市場，早已不僅是行業問題、經濟問題，而且還是社會問題、政治問題。相信北京市是有這個信心和決心的。

值得強調的是，如今的房地產市場已經和年初時的輿論環境和政策環境大不一樣了。不管是地方政府還是中央部委，風向已經變了。請一定記住這句話。

狂歡的盛宴總有落幕的時候。