〈分析〉美房市明年起死回生？Fortune：恐怕還是看空

許多美國民眾都想問這個問題：明年我的房屋價值，將會上升或下跌？而對於房市持多頭或空頭看法的知名分析師，仍各倨對立的兩陣營。

今年稍早，許多市場觀察家原本預期，美國房市會出現大幅改善，因聯邦政府減稅措施，能刺激購屋行動；加上政府投入數千億美元的刺激措施，有助就業成長。

然而，隨著時間朝年底前進，美國房市出現實質復甦的機會，也看似越來越渺茫。原因之一是，有個趨勢逐漸明朗，即除非就業成長，否則不會見到房市真正反彈。

眼見美國失業率至今改善跡象仍薄弱，令房市看多人士噤聲。尤其是許多專家更預期，美國房價還有進一步下跌觸底的空間。

《Fortune》整理出關於美國明年房市表現多空兩方觀點，看看究竟誰較有說服力。

首先，多頭呼聲喊得最響亮的人士之一─避險基金 Pershing Square 資本管理 (Pershing Square Capital Management) 執行長 Bill Ackman，便呼籲投資人明年前進不動產市場。他上個月出席價值投資年會 (Value Investing Congress) 時大膽提出多項理由，證明明年可於房市致富。

這些理由包括，由於房價持續下跌，加上房貸利率仍維持在相對低點，因此購屋能力已來到數十年來最高水準。此外，雖然房市供應確實過剩，但由於房屋建築率處於史上新低，因此預期供應量將開始下跌。

「股神」巴菲特 (Warren Buffett) 今年稍早也提出類似看法。他在對波克夏哈薩威 (Berkshire Hathaway) 股東發表的年度聲明信中預期，美國房市將於明年觸底。

巴菲特當時的論點是，由於房市長期供應過剩，造成房屋建案大幅縮減，因此需求將跟上供應腳步。波克夏指出，去年美國住房開工件數僅 55.4 萬間，創 50 年來最低水準。巴菲特認為，這雖然矛盾，但卻是好消息。

加上由於房價下跌，巴菲特看好美國民眾的購屋能力將提升。他說，雖然房價無疑將持續低於「泡沫」時的水準，但卻有利買家。

相對地，空頭陣營人士則認為，美國房價雖然大致停止驟跌，但他們相信，離觸底還有一段距離。

美國房地產市場研究網站 RealtyTrac 資深副總裁 Rick Sharga 近期接受《華爾街日報》訪問時指出，明年美國遭查封房產件數，恐怕會超越今年預估共 120 萬間遭銀行回收的紀錄。

該數據已較去年增加 90 萬間。部分由於房貸供應商，為了修正今年爆出的查封程序瑕疵，而延後查封。因此 Sharga 預言，美國全國房價還可能再跌 5%。其他人士甚至更悲觀，預期房價恐再挫約 10%。

雖然有多頭人士提出，房價進一步下跌，加上房貸利率相對低落，正好可以刺激一波買氣。然而，投資研究公司 Hedgeye 分析師 Daryl Jones 卻認為，這不太可能發生。因為主要房貸供應銀行，實際上全都大幅調高了房貸申請要求，並要求更大筆的頭期款。

Jones 甚至認為，美國房價可能還會再下挫 15%-30%，意味目前房價實際上仍高估，恐怕無法如 Ackman 所言，吸引更多買家。加上房市供應量仍非常高，上個月預估仍需長達 11 個月才能消化，接近去年達到的最高水準。

因此《Fortune》認為，雖然美國房市多空因素交戰，但目前空頭看法，似乎依舊較具說服力。