政府應警防暗標拍地扭曲土地供求

北京常營地塊和半壁店地塊的冷和熱，反映了開發商對土地價值判斷的分歧，但從更深層次分析，則是土地出讓制度調整的結果。地方政府對平抑房價和穩定房地產市場應采取多管齊下，綜合運用金融、土地和稅收等手段，同時在制度調整上，充分考慮市場規律，讓調控的效果落到實處。

據中國證券報2月26日報道，虎年北京首次土地集中出讓并沒有出現預期中的地王，但區域位置和開發成熟度均勝一籌的朝陽常營地塊，最后成交單價卻低于通州半壁店地塊；背后的原因耐人尋味。顯然，兩會前的輿論壓力以及公眾對調控效果的期待，正促使地方政府表態及采取部分措施平抑房價，其中，土地出讓制度的調整是一種正在探索的手段。不過，業內人士指出，拍地新規也應充分體現土地的價值；另外，新規不能為可能的“尋租”行為提供空當兒。

為了減少“地王”頻現的狀況，北京市開始調整土地出讓方式，在日前舉行的土地拍賣會上首次嘗試“暗標奪魁”，同時在個別地塊上將競價階梯調低。朝陽常營地塊便在這種新規中“拍”出。

常營地塊建設規模約為46.3萬平方米，由于地處北京今后發展的東部地塊，地塊位置優越，此前曾被業界預測將被“瘋狂爭奪”。按照拍賣前的市場預期，常營地塊的樓面地價有望超過1.5萬元，總價可能超過65億元。但在該地塊的開標現場，只有萬科、遠洋、龍湖、華潤4家地產商到場投標，實際成交價為45.4億元，折合樓面地價僅為9,807元/平方米。

富有戲劇性的是，同日以傳統的“掛牌+現場競價”方式出讓的通州半壁店地塊，再現了2009年開發商的“搶地潮”。該地塊的競買價款在5分鐘之內便瘋漲了14億元，加價幅度增至2億元，遠遠超過原先國土部門確定的1,000萬元的競價階梯。最終，該地塊以28.2億元成交，樓面地價合1.06萬元/平方米。

表面上看，常營地塊和半壁店地塊的冷和熱，反映了開發商對土地價值判斷的分歧，但從更深層次分析，則是土地出讓制度調整的結果。假設常營地塊還是以傳統的“掛牌+現場競價”方式出讓，那么其最終價值是否還會是45.4億元？調整了土地出讓方式，壓低了土地出讓價格，是否意味著今后開發商也將“從低” 定價？如果開發商都去“隨行就市”定價，那么土地出讓制度的調整，是否在為開發商增厚利潤？

近期北京土地市場的成交情況表明，開發商對優質地塊的追逐熱情依然不減。首先，通州半壁店地塊高價成交，其樓面價直逼同區域部分別墅的銷售均價。其次，亦莊、密云等小地塊備受追捧，成交價溢價率高。再次，無論是保利、首開、龍湖、遠洋、華業等知名開發商還是門頭溝鼎湖、通州天旭運河等不太為人們熟悉的開發商，都出現在京城“虎年土地第一拍”上，本身就說明大小房地產企業對今后的樓市仍然看好。另據監測機構統計，3月北京新盤整體開盤均價達21,330元/平方米，環比漲幅達13.3%。近50個項目的均價超過4萬元/平方米。

因此，地方政府不能僅僅從單方面入手，更不能只做“表面文章”；對平抑房價和穩定房地產市場應采取多管齊下，綜合運用金融、土地和稅收等手段，同時在制度調整上，充分考慮市場規律，讓調控的效果落到實處。

(徐志嬌 編輯)

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