中國房地產市場進入新一輪調控期

從近日中央密集出臺各項政策來看，中國房地產市場或將進入新一輪的調控期，調控將成為房地產市場的一種常態。如何把握好調控的力度、調控的時機將成關鍵，這將再次考驗政策層面的智慧和決心。

據中國信息報1月14日報道，2009年，在寬松的貨幣政策和一系列救市政策刺激下，中國房地產市場經歷短暫下跌后快速反彈，到年底實現了V型反轉。短短一年間，中國房地產市場實現了由“去庫存”到“擠泡沫”的大逆轉。其間政策調控效應不容小覷。2010年，中國房地產市場面臨更加復雜多變的形勢，房地產市場走向仍取決于決策層的調控政策和調控力度，取決于決策層是否決心遏制快速上漲的房價。從近日中央密集出臺各項政策來看，房地產市場或將進入新一輪的調控期，調控將成為房地產市場的一種常態。

回顧2008年，受上年高房價的影響，中央和相關部門陸續推出了一系列抑制房地產泡沫的政策和措施，遏制上漲過快的房價和調整過熱的房地產市場。在政策調控之下，2008年房地產市場住宅開發投資額、新開工面積和銷售面積、銷售金額等各項指標全面回落。當時業內普遍預計，2009年初房地產市場可以“試探性抄底”，下半年才有望走出谷底。

然而，受國際金融危機的沖擊和中國經濟發展方式自身調整的影響，2008年中國經濟增速明顯回落。為應對國際金融危機沖擊，實現“保增長、保就業、保民生”的目標，中央及各地方政府開始陸續出臺經濟刺激計劃，降低契稅及房地產開發自有資金率、暫免印花稅和土地增值稅、營業稅優惠、房貸利率優惠等刺激性政策相繼出臺，2009年一季度新增貸款4.58萬億元，完成全年指標90%，開發商幾近斷裂的資金鏈條重新獲得了充裕的資金，房地產市場在救市政策的刺激下，強勢回暖，連連顯現出“小陽春”、“大陽春”的行情，2009年底出現了“恐慌性搶購”。國家統計局統計數據顯示，2009年3-11月，全國70個大中城市房屋售價環比漲幅逐月擴大。6月份全國房屋銷售價格同比恢復正增長，此后漲幅逐月擴大，7-10月份4個月同比分別增長1%、2%、2.8%和3.9%，11月份的漲幅更是達到了5.7%，漲幅創新高。

高額利潤吸引了各路開發商，連非房地產主營業務的央企也紛紛加入了“地王”爭奪戰，土地價格不斷被刷新，“面粉貴于面包”現象從一線城市蔓延至二線城市，中國房地產市場泡沫迅速膨脹。預計2009年全年住宅銷售面積、銷售金額同比增幅高達50%以上，住宅開發投資額增速達15%，三項指標均將創出歷史新高。

針對這種非理性繁榮的市場，2009年12月，國務院常務會議提出：“加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。”此后不久，連續出臺增加供給、抑制投機、加強監管、推進保障房建設的“國四條”。住房和城鄉建設部、國土資源部、財政部等多個部委相繼打出若干房地產調控“組合拳”：“營業稅征收2改5”、“拿地首付不低于50%”、“督辦全國18宗房地產閑置土地”等。受此調控，北京、上海、廣州等城市的房地產市場迅速降溫，市場觀望情緒開始加大。但業內人士對此并不樂觀，大多數人認為這只是一種短暫的政策回應。其理由為，在“地王”頻出、開發商拿地成本高漲，以及流動性環境仍然寬松的情況下，房地產走勢沒有理由趨向低位運行。

2009年頻出的“地王”，必然會在2010年尋求資本投入回報，中央遏制高房價的挑戰壓力更大。而地方政府、開發商與中央政府的博弈將更為激烈。關于地價方面的土地問題，2009年12月，國土資源部通報了9個省18宗房地產開發土地閑置情況。但由于目前的土地政策沒能真正從體制上抑制地方政府的趨利行為，其對房地產泡沫的擠出作用未必能達到預期效果。預計現行土地管理制度將逐漸逼近重大變革的臨界點，相關土地調整政策或將陸續出臺。

2010年，政府調控面臨的不僅是房地產市場的高房價，同時還要考慮到目前中國經濟增長的內生性動力不足，還需要房地產繼續對經濟的承接性支撐，房地產投資的資金鏈還不能斷，市場上還必須保持相當的流動性。調控面臨兩難：調控力度過大，很可能會對中國經濟增長產生較大的負面影響；調控力度不夠，高房價又難以得到遏制，民生問題將進一步凸顯。從外部環境來看，2010年，隨著世界經濟的逐步好轉，中國資產通脹預期加強，人民幣升值壓力加大，境外“熱錢”必將再次涌入中國房地產領域，極可能形成2007年的資本、土地、房地產市場循環互動的高杠桿率循環，從而推高2010年房價上行。

從城市化進程來看，中國的城市化率每年以1個百分點的速度在推進，這意味著每年將有1,000萬-1,300萬的人口進入城市。如何解決這部分新增城市人口的居住問題，也將考驗政策的調控作用。

但對于中國房地產市場來說，如何把握好調控的力度、調控的時機才是關鍵。這將再次考驗政策層面的智慧和決心。當然，房地產經濟也要服從全國宏觀經濟大局，調控政策的基本思路也應是在保持政策穩定性、連續性基礎上進行適時調整。

一是保持政策穩定性、連續性。主要體現在繼續支持居民自住和改善型住房消費，增加普通商品住房的有效供給，加快保障性住房建設，加強市場監管，穩定市場預期等方面。

二是針對性更強，堅持有保有壓。未來中國房地產調控政策應在滿足自住型和改善型需求同時，抑制投資性和投機性需求，促進房地產市場健康穩定發展。

三是因地制宜，適時調整。未來應根據各城市具體情況，適時采取調控措施，解決中國部分城市房價總體偏高和價格漲幅過快問題。

目前，全國房地產市場已經處于“高溫”階段，高房價和供需結構嚴重失衡是當前的主要矛盾。1月10日，國務院辦公廳及時出臺了《關于促進房產市場平穩健康發展》的“國11條”，對此作出了回應。強調要重點增加保障性住房和普通商品住房有效供給，合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求，并強化地方政府的責任，以此穩定市場預期。

可以預見，2010年，中國房地產市場將面臨前所未有的復雜多變的環境和挑戰。應增加調控的頻率，抓準調控的時機，把握好調控的力度，以必勝的決心來接受這場考驗。

(徐志嬌 編輯)