調控政策初顯效果 樓市走向春節后見分曉

分析人士認為，樓市調控政策初顯效果，但2010年寄希望于房價下降的愿望恐難實現，調控政策是否有效關鍵還在于春節后3月的市場情況。

中新社援引中華工商時報2月2日的報道稱，樓市的政策效應開始逐漸發酵。距離國務院密集出臺樓市新政已有20余天，高燒的樓市在政策的催促下已悄然顯現變化。根據記者連日的觀察，不僅二手房成交下滑，投資客頻現低價拋售，甚至連期房交易也出現銳減，新開盤數量降至新低。與此同時，信貸緊縮的陰云依然如懸在樓市上空的達摩克利斯之劍。地方政府也在行動，借兩會之機紛紛表態調控樓市的決心，并將加大對保障性住房建設力度。但業內分析認為，2010年寄希望于房價下降的愿望恐難實現，而調控政策是否有效關鍵還在于春節后3月的市場情況。在樓市的觀望期，“泡沫論”與“支柱論”的紛爭又漸起硝煙，調控樓市與支柱產業是否存在矛盾呢？分析人士認為二者不存在矛盾，調控是為了更好治療樓市痼疾保持經濟穩定。 

調控政策初顯效果

隨著國務院接連出臺調控政策，樓市在經過短暫靜默期后開始出現變化。在這一輪調控中，其主線是抑制投資投機性購房需求，因而二手房市場成為檢驗新政效果的風向標。北京市房地產交易管理網數據顯示，截至1月30日，北京1月二手房網簽13,678套，住宅簽約12,411套，相比2009年12月分別下滑67%和68.4%，其中住宅成交更是銳減了近2.7萬套。不僅1月份二手房成交量大幅下滑，成交價格也呈下降趨勢。北京中原三級市場研究部數據顯示，86%的二手房成交價格相比掛牌價格都出現了明顯的下調，下調比例在1.5%-2.5%之間。二手房市場的變動顯然也波及到了期房市場。根據北京市房地產交易管理網數據顯示，截至1月30日，1月期房網簽套數10,533套，簽約面積為110.68萬平方米，這相比去年12月的交易分別下滑了49%和45%，期房住宅成交更是銳減近8萬套降幅達近48%。業內人士分析，1月份北京樓市成交量的大幅萎縮，除受2009年銷售火爆釋放過多需求以及傳統淡季影響外，還在于近期中央的調控政策，使得各方都產生了很濃的觀望情緒，開發商推盤減少也間接影響了樓市的成交量。

相比成交量趨降的樓市，地方政府的態度也開始明朗。尤其是在調控樓市已成共識，“國11條”中首次明確提出落實地方各級人民政府的責任制的前提下，地方政府借兩會之機也紛紛表態和行動。北京明確表示“將遏制房價過快上漲勢頭”，上海啟動經濟租賃房政策研究，天津、重慶、南京等城市則提出大幅增加保障房建設。針對地方政府的調控行為，業內人士認為各地應該是不折不扣地執行國務院有關調控的法規政策，有利于穩定當地房地產市場秩序和市場。

“遏制過快上漲并非遏制上漲”

盡管處于調控風暴中的樓市已出現較為樂觀的變化，但對于樓市下一步的走向仍捉摸不透，尤其是民眾關心的高房價問題。但記者在采訪了多位專家、房產中介以及準購房者后，得出的結果是，寄希望出臺的政策讓房價下調可能有些不現實，房價仍然看漲但會穩步進行調整。

細細研讀“國11條”也發現，其對樓市調控的依據是“近期部分城市出現了房價上漲過快等問題，需要引起高度重視。”這樣的信息對于市場嗅覺靈敏的中介是這樣解讀的，“遏制過快上漲并非遏制上漲，長期來看房價一定還會上漲，想劃算的話就現在出手。”記者在建外SOHO采訪時了解到，2009年12月以23,000元／平米可以買到一套120多平米的公寓，現在至少得24,000元／平米。“樓市淡季可選擇房源多，但價位不會有太大調整。”安邦集團房地產分析師蘇晶認為，政府當前調控樓市的目的跟原來并沒有太大改變，最主要防止房價大起大落，圍繞市場價格波動在一個較為穩定的范圍之內即可。

處于風口浪尖的投資客又是一種什么心態呢？嘉信置地的張經理透露，據他了解，現在市場上并沒有明顯出現投資客大規模的拋售行為，但確有那些手頭資金緊張的業主趁此拋盤離場，經濟向好使得投資商業物業逐漸升溫，更多的投資者是以出租或者暫時空置的方式觀望市場，而春節前購房者的熱情也大為減淡，這導致交易量下降，這種相持觀望階段大概會延續到三月份，那時才可以看清市場走向。

調控樓市與支柱產業并不矛盾

國家統計局近期公布的數據顯示，2009年12月份，中國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.8%，創出18個月來最大漲幅。同時2009年全國商品房銷售額和房地產開發投資分別同比增長75.5%和16.1%。這樣的數據加劇了業內對中國樓市泡沫的擔憂，調控樓市尤其是高房價勢在必行。“中國房地產市場的確存在泡沫，用國際通用的指標，比如空置率和租售比是可以作為依據的，但還沒有到破裂的時候。中國有其特殊性，如果以此作為單一關鍵指標來判斷中國樓市何時崩盤，以及風險程度多大，還是會存有誤差的。”蘇晶進一步指出，“完全運用西方經驗指標來判斷中國樓市是不全面的。目前很多人喜歡用其他國家案例比如日本警示中國。但通過比較日本90年代的資產泡沫破裂過程發現，最基本的市場外部環境是不同的，日本當年的樓市泡沫處于全球商品熊市期間。而現在是全球商品牛市，流動性泛濫是全球性質的，和日本當年的宏觀環境有本質不同。”

與此同時，房地產的“支柱論”又激起千層浪。國家統計局總經濟師姚景源近期表示，雖然房價高漲帶來了社會對于房地產泡沫的擔憂，但汽車、房地產作為中國經濟重要的支柱產業一點也不能動搖，不但不能動搖還要進一步發展，因為它們關聯度高。當前的樓市，一方面國家要調控平抑高房價，另一方面又認為是支柱產業，這兩者是否存在矛盾呢？蘇晶認為，兩者應該是不存在矛盾的，房地業作為支柱性行業在2009年保八的歷程中可以得到明顯的證明。有學者統計，房地產投資占中國固定資產投資的比重已經接近20%，占GDP的比重接近10%，正因為作為如此重要的支柱性產業，具有重要的帶動性和關聯性，一旦房地產行業出現病狀，就要立刻“治療”，否則會引發一系列上下游行業、股市甚至整個金融業的不穩定。到那個時候，再調控恐怕就晚了，所以發現問題及早控制是需要的。

(徐志嬌 編輯)