“鐵老大”咋搞房地產？

“鐵老大”要搞房地產，不知道這個訊息發出以后，中鐵建、中鐵股份這些靠建鐵路賺錢，又搞房地產的“鐵”字輩央企如何感想，但是，對於負債累累的中國鐵路總公司（以下簡稱鐵總）終於迎來“發財”的機會。

國務院辦公廳於8月11日發布了《關於支援鐵路建設實施土地綜合開發的意見》（以下簡稱《意見》），支援將鐵路建設與新型城鎮化相結合，盤活存量鐵路用地與綜合開發新老站場用地相結合。

其中更是詳細指出可在新建鐵路項目招標時將土地綜合開發權一並招標，由於我國目前大部分鐵路項目仍處於壟斷之中，社會資本想要染指很難，更不要想碰與之捆綁的土地蛋糕了，因此《意見》的出臺被看作是政府給缺錢少糧的鐵總送上了一份大禮。

要知道在世界各國，軌道交通項目盈利性都很差，此前鐵道部主要由政府財政出資支援，撤鐵道部時，共欠下超過2萬億元的負債，而政企分離后，鐵總需要自負盈虧，顯然“漲票價”這樣杯水車薪又容易引起民憤的方法遠不如搞開發來的有效。

而政府穩增長的壓力很大，高鐵事業仍需要大量投入，沒有錢？那就必須讓鐵路公司去做房地產。

據一份機構分析報告指出，我國鐵路系統擁有大量土地。包括鐵路線路、站點用地，還有生產和管理用地、員工生活居住用地、后勤保障用地等。單單是廣深鐵路(601333,股吧)的土地所有權面積就超過1000萬平方米，隨著鐵路交通發展，部分土地將能夠坐享高溢價，這是許多房地產商垂涎的。而與之相伴的鐵路上蓋、地下空間及相鄰土地綜合開發都會給鐵總帶來大財源。

近日一位國土部官員在公開場合透露，目前鐵總對這些土地的開發規劃是“一個鐵路局下面設置一個地產公司”，負責自己下轄的存量土地和新增項目開發。因此，可以預見不久后，各種鐵總地產、鐵總置業等等會遍布全國。

不過，地方的鐵路用地開發與地方政府的土地利益、城市建設規劃有著千絲萬縷的聯系，鐵總與地方政府之間如何解決“鐵路大開發”過程中這一矛盾仍是一大難題。

關於這一點，《意見》中指出，地方政府應主動與鐵路運輸企業協商，統籌編制既有鐵路站場及毗鄰地區相關規劃；支援鐵路運輸企業利用自有土地、平等協商收購相鄰土地、依法取得政府供應土地或與其他市場主體合作；鼓勵新建鐵路站場實施土地綜合開發，而在鐵路建設項目配套安排的土地綜合開發所需新增建設用地指標方面，經省級人民政府嚴格審核后，暫由國土資源部予以計劃單列。

也就是說，盡管鐵路新增用地開發一定程度是可以突破地方政府原定的指標規劃，但如果鐵路企業想要聯動項目周邊土地還是需要和政府方面建立良好合作關係。因此，雙方很可能會借此機會分享蛋糕。

“新建的站點后，鐵路投資方與政府之間劃定范圍，雙方分別在各自區域內開發並獲得收益，這是目前比較流行的一種模式。”一位相關行業研究學者如是說。

可以想見，在新的由頭下，另一場土地盛宴將悄然啟幕。一支掌握交通資源的大軍加入了房地產業，和地方政府攜手，鐵路鋪到哪里，房子建在哪里。

但這些房子有多少是真的被需要的呢？又有誰愿意為之買單呢？