開發商的底褲：拿地千元 賣房三萬

開發商什么時候能夠偶爾說句真話？答案是當他們向投資者伸手要錢時。

日前，一家名為“北京（樓盤）實地房地產開發有限公司”的北京本土房地產開發企業與中融國際信托成立一款集合資金信托產品時，在信托計劃書中就披露，信托計劃的標的項目當初拿地的樓面地價僅1500元/平方米，而據中國房評報導了解，目前該項目均價已經漲至3.1萬元/平方米，已經是當初拿地樓面價的20倍有余。

在中融-北京實地集合資金信托計劃向投資者展示的“項目亮點”中，其提及該項目樓面地價極低，其中云端產業園項目和北京one項目拿地時間早，樓面地價分別為580元/平方米和1500元/平方米，並且估算兩個項目的凈利潤率也將分別達到36%和31%。

中國房評報導查詢多家樓盤網站獲悉，目前北京云端產業園項目的銷售均價已經在2.2萬元/平方米，而北京one項目的成交均價則定格在3.1萬元/平方米，相比當初項目拿地時的樓面價，兩個項目的售價已經分別漲至38倍和20倍。

此外，該集合資金信托計劃向投資者公告的資訊顯示，此次信托產品規模為2億元，募集的資金將投向北京實地房地產開發有限公司旗下的北京one項目的工程開發費用。該產品期限為1年時間，預期收益率至少維持在9.5%以上。

事實上，這已經不是北京實地第一次說實話了。在去年7月份前后，北京實地就已經與中融信托順利牽手，並且成立了總規模為17億元的集合資金信托計劃，而該信托計劃的標的項目同樣是北京one項目和云端產業園項目。

其實對於像北京實地這樣的中小房地產開發企業來說，能夠獲得中融信托近20億元的信托計劃的青睞，可以想見標的項目的利潤該是多么地誘惑難當。據中國房評報導了解，去年兩者成立的信托計劃訂立的期限為3年並可提前一年還款，而年化融資成本高達18%，信托報酬也達到每年6%的水平。

在北京實地與中融信托第一次發起信托計劃時，根據中融信托對北京實地做的盡職調查，去年兩者成立信托計劃時標的項目周邊項目土地成交樓面價均在9000元/平方米以上，而其取得北京one項目的土地成本為1500元/平方米左右，如果納入建安等成本計算，項目平均成本也不到1.2萬元/平方米，因此盡職調查報告預測北京one項目的溢價率會比較高，最終凈利潤率為31%。

而云端產業園的利潤率則更高。據成立的信托計劃資訊顯示，云端產業園項目周邊項目近兩年同類用地的成交樓面價均價在7000元以上，而云端產業園項目的樓面地價為580元/平方米。如果按照總規劃面積分攤，云端產業園項目總建筑面積單方成本為7700元左右，而最終凈利潤率可以達到36%。

盡管北京one項目從2010年開盤價格微幅上揚維持在3萬元/平方米左右，但是截至目前，該項目取得預售證的730套房源中，已經只剩下10套左右的房源在售，取得預售證的預售價格多在3.5萬元/平方米左右。

據中國房評報導獲悉，北京one項目之所以拿地成本較低，是因為其獲得該項目的時間距今已有十數年之久，並且當中經歷了開發商拖欠建筑商工程款導致的工程停滯、開發商挪用業主契稅等款項、業主購房多年緩辦房產證、開發商易主、接手等波折。

擺出這么多的數據，表達的事實想必已經很明顯了：現在動輒賣2.2萬/平方米、3.1萬/平方米的項目，當初拿地的成本只有580元/平方米、1500元/平方米，價格已經是翻了20到30倍之多。信托不傻，面對如此暴利的項目當然就會慷慨砸錢了；而開發商為了找錢找投資，哪怕就是露底褲示眾也在所不惜。