中投顧問：樓市將迎來深度調整

近日，國家統計局發布4月70個大中城市房價數據顯示，70個大中城市房價上漲幅度進一步趨緩。其中，新建商品住宅銷售價格環比、同比漲幅雙雙回落，價格環比上漲的城市數量降至2013年以來新低，26個城市房價環比止漲。其中房價下降的有8個，分別是杭州、寧波、溫州、金華、安慶、贛州、無錫、惠州，持平的城市有18個。環比價格變動中，最高漲幅為0.4%，最低為下降0.7%。

中投顧問研究總監郭凡禮表示，70個大中城市中，房價出現下降、停止上漲的數量進一步增加。其中房價出現下跌的城市主要是三四線城市，也包括像杭州這樣的二線城市，這些城市房價的下跌與當地樓市庫存量高企有直接、根本的關係。銀根吃緊、信貸緊縮、購房者觀望，樓市供給大於需求，這些地區房價下滑是必然。即使當地政府放松原有的限購限貸政策，也難以短期內改變樓市供給格局，難以徹底影響樓市預期，更何況商業銀行為了降低自身風險，在攬儲壓力增大的情況下，個人房貸業務已經成為“雞肋”，這不利於房企消化庫存，降價跑量。一線城市房價也有所松動，但是尚未出現大面積的降價促銷和政府政策的松動，但是其市場壓力並不低於三四線城市，因為其房價總價高、造房成本高，開發商資金鏈壓力更大。

樓市迎來周期性的調整，一般而言樓市調整周期為3年，之后有9---12個月的調整期，房價在這期間會有明顯的波動。2005年，2008年，2011年到如今的2014年，當前房價處在調整的一個視窗。三月份的小陽春不再來，四月份樓市沒有出現回調，反而局勢更加危險，此輪調整恐怕較之前更加兇險，宏觀環境變了，房價基礎變了，人口結構也有所調整，樓市將迎來深度調整。

國內宏觀經濟存在下滑的壓力。一季度gdp增速為7.4%，低於全年預期的7.5%的目標。進入4月份，4月規模以上工業增加值比3月回落了0.1個百分點，延續了數月依賴的疲弱走勢。其中工業增加值占gdp比重過半，是衡量gdp增速的最重要指標。於此同時1--3月份國內固定資產投資較上年同比增速放緩，說明穩增長政策見效偏慢，水利、鐵路、棚戶區改造等基建投資進展不順利。而房地產投資增速更是連續三個月下滑，土地購置面積和房屋新開工面積都在下降。社會消費意愿也較為保守，宏觀經濟環境不好，樓市頹勢表現更是明顯，國內經濟正處在結構性調整、產業轉型升級的階段，此時再依靠政府擴張性貨幣政策和財政政策，通過大量投資，來依靠房地產等基建行業的發展，來拉動gdp的快速增長已經不太合理。

之所以說樓市將迎來深度調整，是因為當前樓市局面與之前有一定的區別。2011年，在“調結構、穩物價”的大背景下，中央政府持續加強房地產調控，“國八條”，房地產稅試點改革等先后落地，“限購、限價、限貸”等政策全面升級，不僅一線城市實施，二三線城市也要實施限購。行政政策干預樓市正常發展，導致房價有所下調，但是之后不久房價就開始反彈。而2014年樓市格局則有所不同，因為此輪房價下降的趨勢並非政策施壓的后果，而是樓市供給大於需求，房價虛高明顯，市場自發調整，購房者明顯觀望的結果。

樓市成交量低迷，以北上廣深為例，北京4月僅成交53萬平方米，環比下滑26%；上海成交量76萬平方米，環比下滑18%；廣州成交量71萬平方米，環比下滑10%；深圳成交量30萬平方米，環比上升1%。一線城市成交量都出現了明顯下滑，樓市調整將進一步發酵。正如市場過熱時，人們來不及考慮蜂擁入樓市購房；當樓市預冷時，人們也會反映慢半拍的進一步拖延入市購房的時間。

樓市調整在所難免，不確定因素在於中央是否會出手干預，前不久央行提出保障首套房個人房貸的要求，不排除未來進一步出臺政策的可能。政策的出臺將影響樓市調整幅度的深淺。（作者系中投顧問產業與政策研究中心 研究總監）