價格剛性將阻礙市場以價換量

2014年4月份70個大中城市房價數據點評：

1、整體價格調整幅度不大，調整還傾向於結構性調整，集中在供給過剩的城市。從環比趨勢上看，主要還是以微幅上升為主，下降最多的城市為杭州（樓盤），下降幅度為 0.7 個百分點。下降的城市中，有五個城市為長三角城市。這個區域為這輪調整最顯著的區域。但從同比數據看，2013 年的漲幅依然將 2014 年的價格抬升很高，最高漲幅的上海（樓盤）為 13.6%，北上廣深漲幅全部超過 10%，漲幅依然非常顯著。整體價格還維持在較高的位置。

2、價格剛性將阻礙市場以價換量。市場成交量依然表現得不佳，主要受制於三大影響成交量的因素還未有消除，特別是價格因素。目前價格調整主要面臨三方面阻礙，其一，開發企業的土地成本較高，主動降價意愿不強；其二，出於土地出讓的考慮，政府對於降價比較敏感；其三，前期銷售回款好，開發企業能夠維持穩定運行。目前看唯一能夠打破價格剛性的就是成交量的萎縮，但我們認為至少還需要 2-3 個月的成交量持續萎縮才能夠促使價格發生調整，價格底部可能出現在三季度。

3、土地市場已經開始出現比較明顯的調整，價格也開始松動，當然與此同時政府推地也開始減緩。從地價房價差看，目前正逐步出現擴大的趨勢。但由於對未來預期的不明朗，企業的拿地意愿依然和房價聯動的比較緊密，拿地意愿比較低，同時新開工意愿也不高。此前我們預測的十月份將迎來市場供應的高峰很可能會推后至 2015 年的一季度。

附：2014 年 4 月份 70 個大中城市住宅銷售價格變動情況

一、新建商品住宅（不含保障性住房）價格變動情況

（一）與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有8個，持平的城市有18個，上漲的城市有44個。環比價格變動中，最高漲幅為0.4%，最低為下降0.7%。

（二）與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，上漲的城市有 69 個。4 月份，同比價格變動中，最高漲幅為13.6%，最低為下降 4.4%。

二、二手住宅價格變動情況

（一）與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有22個，持平的城市有13個，上漲的城市有35個。環比價格變動中，最高漲幅為 0.7%，最低為下降 0.8%。

（二）與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有2個，持平的城市有1個，上漲的城市有67個。4月份，同比價格變動中，最高漲幅為 12.0%，最低為下降 8.3%。