沈陽甲級辦公樓租金與上季度持平 高端住宅成交均價回落

沈陽，2014年5月19日 — 仲量聯行近日發布2014年第一季度沈陽房地產市場報告，報告顯示優質辦公樓物業租金小幅震盪，零售商業平均租金小幅下滑。

一季度沈陽優質辦公樓市場需求表現活躍

市場對優質辦公樓的需求增加，新增項目入市緩解市場供應不足。一季度，兩個優質辦公樓項目進入市場，分別為位於東中街區域的龍之夢亞太中心中區及位於金廊北段的瑞安中匯廣場a座，分別為市場帶來了32,736平方米及23,251平方米新增供應。瑞安中匯廣場a座，比鄰平安財富中心，是一棟以銷售為主的辦公樓，6層以下是商場，6-18層是散售辦公樓，21-31層是公寓。本季度新華保險(601336,股吧)購買該項目7,000平方米自用。

一季度，沈陽優質辦公樓市場需求表現活躍。新項目入市即得到市場較高的關注度，金融保險（放心保）及it類企業亦是一季度租賃成交的焦點，長城寬帶及中天嘉華簽約龍之夢亞太中心，各租用2,046平方米面積。由於新項目入市，一季度乙級辦公樓空置率較上個季度攀升2.7個百分點，至18.5%，甲級辦公樓空置率與上個季度基本持平。

受供應層面影響，沈陽優質辦公樓租金成小幅震盪態勢。受到未來大量新增供應的影響，沈陽辦公樓租金呈現小幅震盪態勢，一季度，甲級辦公樓租金與上個季度持平，乙級辦公樓價格略微上漲。整體市場租金水平錄得人民幣75元每平方米每月，其中甲級辦公樓平均租金錄得人民幣118元每平方米每月。

未來一年市場新增供應增加，租金將承壓。未來12個月，沈陽將進入優質辦公樓的供應高峰期，金廊沿線將有一批大體量的優質項目陸續進入市場，將對市場及開發商帶來供應層面的壓力。仲量聯行預測，未來租金將呈下降態勢，而市場空置率將被推高。

“隨著沈陽優質辦公樓市場的不斷擴容，市場格局正在發生改變。” 仲量聯行沈陽分公司董事總經理王剛先生表示，“沈陽辦公樓市場需求仍然保持穩定的增長態勢。預計隨著2014年市場供應的放量，沈陽優質辦公樓平均租金將呈現下降態勢，空置率將被推高。開發商將面臨更大的供應層面的壓力。”

零售物業繼續保持強勁增長態勢

2013年，沈陽零售消費繼續保持強勁增長態勢。根據沈陽市政府工作報告，沈陽社會消費品零售總額達3222.2億元人民幣，同比上漲15%。

新增供應持續進入市場，為市場帶來較大壓力。一季度，位於cbd商圈的沈陽金融中心購物廣場進入市場，該項目是華銳世紀集團繼“華府天地”后又一新作。為市場帶來15.5萬平方米新增供應。

受市場競爭激烈和新增供應持續增長的影響，部分項目陸續退市或調整業態。如位於沈陽市文化路的群升沈陽新天地整體出售給南塔鞋城。龍之夢和大悅城項目，通過品牌調整，逐漸提高了自身的市場競爭能力，商場內部存量慢慢消化。

由於受到供應層面的壓力，優質商業的平均租金仍呈小幅下滑態勢。2014年第一季度，盾安集團通過深圳（樓盤）證券交易所買入興商業公司股份的2800萬股，占中興商業(000715,股吧)大廈總股份的10.04%。茂業集團在一季度再購入商業城11.74%股份，持股比例達到29.22%。

一季度，市場整體租金同質比與上個季度略有下降。沈陽優質購物中心首層租金錄得3,234元每平方米每年。市場空置率錄得17.3%，較上季度上漲2.3個百分點。

未來12個月，較大的供應壓力仍將會持續。位於太原（樓盤）街商圈的興隆一百預計將在2014年進入市場，該項目是興隆集團在沈陽的第5家百貨，亦是2014年沈陽優質零售商業關注的焦點，它將帶動太原街商業發展，將成為沈陽太原街商圈一個新的代表符號。

未來12個月內，較大的供應壓力仍將持續，運營商將積極進行重新定位、品牌調整以增強項目自身競爭力。預計整體租金仍會繼續小幅下跌，市場空置率仍將持平或上升。

高階住宅成交量回落

高階住宅成交量回落，市場以剛需及改善型需求為主。從整體市場看，購房者對沈陽商品住宅呈觀望態勢，一季度成交量錄得25,750套，成交均價為6,000元/平方米，較上個季度下降6.3%。市場依舊以中小戶型產品為主的剛性需求和改善型需求為主。“沈八條”的推出壓制了市場需求，觀望態度開始呈現。一季度高階住宅市場成交量達到3,336套，較去年同期有大幅度回落。眾多開發商加強了營銷手段，加大優惠的力度，沈陽高階住宅市場成交均價達到9,501元/平方米，較上個季度環比下跌0.7%。而陸續推出的樓市政策有效地抑制了沈陽房價的快速上漲態勢。

受到國家宏觀調控影響，一季度開發商推盤量及拿地量均有所回落。一季度，無高階住宅項目入市，受政策壓力影響，現有高階住宅的推盤量也較去年同期有所降低，共有2,461套單元進入市場。一季度位於鐵西區的鑫豐•雍景豪城推出750套單元；位於和平區長白島的萬科鹿特丹推出314套單元。

本季度土地銷售量也在降低，共計成交土地30幅，較去年同期的47幅成交量下降36%。

政策收緊將持續影響住宅市場。2014年，預計住宅市場的調控政策仍將繼續，抑制投資需求仍是宏觀調控的重點。受到政府調控政策影響，市場需求特別是投資型需求將被抑制。部分開發商基於資金壓力，將會打折促銷，回收資金。預計部分購房者將會轉為觀望態勢，市場成交量逐漸放緩，成交價小幅震盪。