未來30天樓市會發生什么大事

上周五（5月9日）攸克君不揣冒昧，亮出了一個鮮明的觀點，未來240天是購房時間視窗。有些公號在轉載時，直接改成“未來240天是最佳購房時機”，今天，攸克君將目光大大縮短，只聚焦於未來30天：猜一猜，房地產市場會發生什么大事？

一、調控政策不會反轉，進入默認模式

南寧、無錫（樓盤）、銅陵等城市出臺了有關房地產的政策后，攸克君跟一批業內人士反復討論過。有的認為這就是地方政府在救市，有的認為只是微調。攸克君的看法是，這類地方救市或者微調行為，未來30天還會有其他城市模仿、跟從，原因很簡單，中央沒有喊停，而是默認。

但沒有哪個已經限購的城市有膽子全面取消限購。原因也很簡單，這是跟中央對著干。中央說了分類調控，但沒有說放棄調控。所以，房地產調控政策不會反轉。

二、信貸政策仍將從緊，特征從政策性收縮進入主動趨利性收縮。

前幾天，北京（樓盤）農商銀行首套房利率可以打9折的訊息，很是讓一些開發商興奮，這是不是意味著房貸利率甚至房地產信貸政策都要松動了？

攸克君很抱歉地通知你，那只是個別商業銀行想借此彎道飚車、搶占房地產信貸業務的行為，而不可能是商業銀行的普遍選擇。

不相信？那就請央行行長周小川來回復你。5月10日下午，周小川在清華五道口全球金融論壇進行演講，面對市場上有關央行將全面降低存款準備金率的傳言時明確表示，目前不會采取大規模刺激政策。

開發商被認為是降低存款準備金率的最大受益者，但周小川否認會降準，那就死了房地產信貸松動這條心吧。另外，之前的信貸收縮大多是貫徹中央上峰的調控指令，這一次收縮，從去年底開始，主要是受到銀行內部資源的調配影響，特征上屬於主動趨利性收縮，代表著銀行業整體看淡地產業。

三、全國性降價將由多個知名房企啟動，形式不一，有人高調有人低調。

攸克君宣稱未來240天是購房時間視窗，就意味著這個時期一定有房企降價。你當然曉得，這句話的意思，不是指像九龍倉那樣在某幾個樓盤降價，而是排名靠前的房企在全國范圍內的降價。

攸克君放句狠話，未來30天，房企前20強里，至少有一家企業會在全國范圍降價。它要符合幾個條件：第一，它是上市公司，有財報壓力。一季度財報都不好看，上半年只剩下一個多月了，如果要降價，越快越好，必須在6月上旬前發動。第二，它是全國性房企，在很多城市尤其是二三線城市有大量項目。而二三線城市的庫存壓力要大於一線城市。第三，是全國范圍內降價，不是在某幾個城市低價入市搞促銷。

攸克君從一位前輩那里偷來一句話：如果前十強的萬科、中海、保利、恒大等，任何一家發起全國性降價行動，那就標志著2014年房地產調整行情的確立。

最大的可能是，恒大發起全國性降價，萬科、中海、保利在一些城市搞低價入市和促銷。攸克君的建議是，大佬們，別看中央臉色了，趕緊降價吧。

四、哪些區域將率先降價

最先降價的城市，就是那些供應量巨大，商品房庫存畸高的城市。杭州（樓盤）、長沙（樓盤）、武漢（樓盤）、沈陽、合肥（樓盤），如果前面說的房企在這些城市有項目，將在這里派出先鋒部隊。如果分區域來說，最先降價的是長三角、珠三角和中部城市，北京則會排在第二批城市，剛需盤先降。

降價幅度不要期望太高，以25%為上限。什么房價腰斬，回到2009年，別做夢了。剛需遇上有合適的房子，就買了吧。

五，降價會呈現什么特征？

市場層面，降價現象會在全國呈現多點開花的局面，個案會比前一段時間出現的更多，但是把它定義成普遍性的降價，仍然要謹慎，因為不同類型的開發商對待降價的態度不一樣，比如，考慮到客戶關係，一些發展商對降價規則是持懷疑與保留態度的，他們寧可通過其他方式讓利。

攸克君認為，上述降價的規律性並不是很好找，但是總體會呈現以下兩個特征：

1.一二線城市與三四線城市都會有更多的個案出現，但是一線城市的降價效果會更為明顯，更能引發市場的正反饋，更容易激活客戶，相比之下，三四線樓市降價效果可能並不會很明顯，甚至會起到反作用；

2.在分布區域上，全國性房企比較集中的城市會是“重災區”，杭州、長沙，沈陽是概率較大城市。降價路徑基本上是，由全國化版面房企領銜、本土房企被迫跟進。當然，人們會很奇怪，雖然海南（樓盤）樓市符合這些特征，卻不會出現大面積降價的現象。

同時，銷售回款將成為更重要的指標，在公司內部考核指標中的地位將大大上升。在銀行收緊信貸的條件下，回款才是王道，銷售額有了它，含金量才最高。

六，未來30天哪幾個地產公司會受到媒體特別待遇？

在房企層面，有以下幾個大公司會受到媒體的格外關注。原因無它，在市場信心疲弱之時，人們會更擔心與關注，那些到期債務壓頂、現金流預警、存貨較大，以及在牌桌上放了太多籌碼的大型房企。攸克君大膽點名幾個，供同業探討：

恒大地產：高周轉公司如同自行車模式，即自行車保持穩定不倒的唯一秘訣是不斷前進，一旦降低速度，自行車的方向感與穩定性就會大大降低。恒大地產受累於三四線規模，固然有降低新開工規模、以減少資本支出的戰術選項，但是作為三四線之王，恒大地產大本營在這里，必須采取一切手段保持前進。降價促銷戰術可能是恒大地產最大的看點。

人和商業：2008年香港資本市場上的地產破冰概念股，投行心目中的明星，上市后，業績卻直線下滑，虧損嚴重，最新的年報資訊顯示，一年虧損額高達17億元，讓人大跌眼鏡。加上創始人的離婚事件，人和商業的輿論麻煩才剛剛開始，因為，光耀風波之后，人們需要下一個。

萬達集團：去年一年之內，五個萬達城開工奠基，超大體量的新開工規模，令人擔心萬達雖然行走在正確的方向上，但與正在降溫的市場對比，相對速度是不是太快了？！萬達的數百萬平米住宅配套是為了平衡其他萬達城模塊的財務壓力，但是，這些每一個都過百萬體量的住宅遇到了一個疲弱的市場，如何撬動市場、激活客戶構成一大看點。

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