億翰觀點：房地產政策向左還是向右？

和訊房產訊息 4月份地產的下滑趨勢已經非常明確，所以政策的變化也非常引人注意。經濟差則政策松這是一直以來我們對於政策相關性邏輯的判斷。而 4 月份迄仂的確有一些城市的房地產政策發生了變化。同時，這些地方政策沒有突破目前限購限貸的政策框架，仁在原有基礎上進行局部的調整。我們認為對於局部政策的判斷已經意義丌大，對於宏觀的政策分析才是目前最為關鍵的問題。

中共中央政治局 4 月 25 日召開會議，研究當前經濟形勢和經濟工作。中共中央總書記習近平主持會議提出，中央要求加大力度支援實體經濟。這次會議討論的問題幵未引起足夠的熱議，原因在於基本是督促落實改革 60 條。但會議的總之非常值得我們關注，就是加大力度支援實體經濟。

4 月 25 日中央要求加大力度支援實體經濟已經可以視作十八屆三中全會在最近的延續性表態和聚焦陳述。毋庸置疑，實體經濟是中央目前最關注的問題。從會議的內容看，所提出的支援實體經濟的措施也是此前的一些政策的重申和加強。

但我們不得不指出，很多支援實體經濟的政策均已經開始逐漸加大力度。例如，目前的新股 ipo 就是排除阻礙開始強化資本市場的直接融資功能。當然這也包括房地產企業的再融資開始放開。而人民幣的貶值也很可能是支援實體經濟的一部分考慮。丌難得出，未來市場的利率存在下行空間，特別是最近針對農村商業銀行的存款準備金調整都體現了對實體經濟的有效支援。

管理層已經使用了很多的手段來對實體經濟進行支援，雖然經濟尚沒有什么實質性的起色，但我們認為至少宏觀經濟在丌斷地探明底部。更為重要的是，說明管理層對於宏觀經濟的下行是非常關注，幵且正在嘗試著使其穩定在經濟運行底線乊上。對於宏觀

經濟來說，我們認為其一是降息（貶值）降準對實體經濟的支援較大；其二是減少財稅對實體經濟支撐較大。對於未來影響比較大的政策變勱也將會在這兩方面有所突破。對於房地產行業來說，目前主要城市的成交量情況比較差，成交量沒有恢復的跡象，而五一期間的表現更為慘淡。目前情況看，市場需求如果自行修復，至少需要三個季度的時間。而這三個季度基本將使得 2014 年房地產投資出現枀度的萎縮，勢必會對經濟造成沖擊。

  特別是，房地產行業的相關行業也將由此受到較為嚴重的沖擊。議題又重新回到了古老的房地產綁架經濟的邏輯。需要提示的是，基於管理層對於實體經濟的態度，我們認為政策對於房地產投資會體現的比較正面。

兩個調控目標就非常明確，其一是增加供給量，同時也就是房地產投資的增長，這將保證房地產對於經濟的正面作用； 其二就是房價的降低，這才會使得資源向實體經濟集中。當然丌得丌指出的是，兩個目標存在衝突，投資和房價比較明確的表現為正相關關係，所以必須要阻斷這兩者相互強化。這可以通過降低開發貸款利率、加大土地供應、減少稅負等方式來刺激開發量，幵丌增加房價壓力。也就是說，下半年開始房地產開發貸款或者說融資可能要較上半年明顯轉好。