莊瑞豪：中國的房地產必然會實現融資多元化

和訊網訊息 首屆清華五道口全球金融論壇於5月10日至12日舉行，主題為“改革：發展新征程”，和訊網對此全程報導。at科爾尼管理咨詢公司全球合伙人、大中華區總裁莊瑞豪在論壇上表示，中國做得好的企業，必定兩個特質，融合跟平臺，融合是把兩者不相關的行業，放在一起，產生一個新的行業出來。可以預見的在未來兩三年，中國的房地產必然會實現融資市場的多元化、融資產品的多元化、模式的多元化。

以下為文字實錄：

莊瑞豪：

尊敬的曹院長，我們劉教授，我們五道口的老師學生們，晚上好，非常高興今天有這個機會來給大家做分享，也涉及到大家所關心的內容，我覺得可能最精彩的部分應該在問答的環節體現，來跟大家做一下分享，我們只講重點，這方面感興趣的話，在問答環節再來更多的交流。

講到中國房地產金融的展望，剛才陳總講的是房地產這個行業，他講得很對。大家可能在媒體看到更多的是，當然也有一些房地產開發商的股票跌了很多，也有倒閉的，最大的原因是資金周轉不過來，對開發商很致命的因素，未來中國房地產的走勢，不管是開發商也好，個人投資也好，會是怎么樣的情況呢，很難說，一個很重要的就是看政策怎么來定，如果中央政府再放松一點，就很快起來，假設政策沒有太大的逆轉的話，未來是可以預見的。

給大家做一個簡單的報告。你可以看到，幾個重要的資訊，這幾年都在放緩，我們談到了早上的貨幣政策，美國貨幣寬鬆，過去幾年中國也在做貨幣寬鬆，只是沒有得到媒體的關注，過去的幾年中國也在做這樣的動作。不過這兩年的動作是反過來了，因為確實是，我們做金融的，包括做投資的，其實不缺乏項目，只要好的項目，賺錢不難，你也可以看到，房地產貸款余額跟同比的增速，也開始慢慢體現了放緩的情況，我相信大家都知道，只不過用數字來佐證。隨著增速的下滑，帶來了房地產貸款余額、貸款增速的下滑，你可以看到，再把貸款細分，從開發商到個人，除了土地開發以外，都是出現相當明顯的下滑，不過，房地產這個東西在中國特別不容易，因為從數字來看，我們只能從大方向來看，房子的價格是要漲還是要跌，具體就要看你講什么領域，講什么樣的房產，總的來講，大的趨勢告訴我們很多東西都在放緩，一個是供給在放緩，一個看開發商方面，跟陳總講得一點點對比，他肯定要樂觀，他悲觀我們就更悲觀，我們也希望他樂觀，他悲觀我心里也沒有底，所以他一定要樂觀，我們看房地產開發商資產負債比例，同樣的，出現一個攀高的趨勢，當然，如果再看細的，就會看到不一樣的畫面，有可能是因為資產的下滑，也有可能因為他的負債，資金回流得比較慢，所以速度下滑，我的貸款資金來源，我的負債壓力是在往上走的，這兩者帶來了房地產界洗牌的前兆，所有的危機或者是改革不一定都是壞的訊息，這是一個洗牌的過程，就是讓做得最好的，更早的企業從現有的位置攀高得更高。

沒有2008年的金融危機就沒有機會發展，危機來的時候是一個很大的機會，這是一個洗牌，投資房地產一個是買房，一個是買開發商的股票，如果買股票要小心，不是所有的開發商在現有的階段不會碰到問題，這是一個洗牌的過程，有人跌有人升，就會要看現金流，就要把這個階段挺過去，就可以得到勝出的機會。所以從大環境來看，我的供給下滑，不過貸款的負債壓力正在上去，以這樣為背景，我們來看傳統的融資渠道，主要是資本金，一些銀行的貸款，再搞一些基金，大部分以貸款為主，房地產開發商的贏利模式通過貸款，再做現金的處理來賺錢，當你貸款的渠道開始壓縮的時候，現金的回流在放慢，因為房子賣不出去，北京也有一些，上海也有些空房子，整個回流下滑，相比其它的融資渠道，我們現在開始這樣的觀點，下滑從房地產開發的角度是好事，對整個行業、對銀行也是好事，是一個創新的機會，會迫使他們去想傳統的融資渠道以外的可能性。主要涉及三大主題，時間有限，很難一一展開，第一個去哪里融資，融資渠道的多元化，要找銀行以外的融資方式，這樣現金可以盤活。現在的互聯網金融也會成為開發商一個融資的模式，它一定是多元化。給我們投資人帶來了更多的投資機會，這是一個機會，原來唯一的投資方式是買房子，以后有了互聯網機會比較多。第二個融資市場的多元化，我們過去的一年半已經看到了，不斷的深化，很多的開發商到香港，有些走到了新加坡，以后可以走得更遠，比如碧桂園，已經到了東南亞。包括剛才金地都在告訴我們，這是一個好事，因為它迫使開發商往更多的方向去尋找融資的渠道，過去特別是美元的成本很低的時候，很多的上市公司都發美元債融入一些資金，這樣是一個融資市場的多元化。另外一個渠道，我們用歐洲作為參考，我們中國數據太分散了，你可以看到比如以歐洲為參考的話，他從銀行融資的比例占到不到一半，另外一半有其它的融資渠道。

用金地作為一個中國代表，我們可以預見什么呢，除了銀行以外，未來房地產開發商還可以有很多融資渠道，這邊沒有體現的就是p2p渠道，就是在互聯網金融的條件下，可以想象到，去實現的融資渠道，或者是融資方式，這些要通過中介去實現。

一些房地產信托到去年很火，今年看著有些問題，其實我從2010年、2011年就說信托會出問題，這是可以預見的，這不是壞事，唯有這樣才可以回歸理性的投資行為，有了理性開發以后這個行業才可以長遠的發展，你可以看到過去到2013年房地產信托都有比較好的增速 ，2014年的數據不全，預判的話，增速慢慢放緩，這是比較大的趨勢。國外的信托基金很成熟，國外的房地產信托基金專門去投房地產，高盛也有，中國也會往這個方面去發展，不過這要看時機，早期因為我們剛發展，所以特別是私營老板，不愿意放棄自己的控股比例，隨著時間的推移會慢慢增加，私募基金就會上來。

另外一個渠道多元化，很有趣的，在中國是一個很值得大家去關注的，將來你可以看到中國做得好的企業，必定兩個特質，融合跟平臺，融合是把兩者不相關的行業，放在一起，產生一個新的行業出來，怎么賺錢，通過搭建的平臺，所以我的贏利模式不是單一的贏利模式，除了房地產和配套的服務，服務只是第一個，還可以聯系一些其它的不相關的產品，做了房子以后，需不需要車子，絕對需要，你會看到某些企業做平臺的動作，我可以疊加交通、金融，其實有些房地產也開始往這方面去想，也能看到一些例子，一些房地產商為什么要入股銀行，其中一個解決短期現金流的問題，如果戰略思考清楚就可以做到融合跟平臺，競爭就會很強。

另外一個，我們陳總提到的，在國外做得很多的房地產信托基金，這個需要另外一種技能才可以做得好，不過中國必然會走這條路，沒有的話，房地產的活力會受到阻礙。

我們可以期待的就是reits 的到來會是比較快的，政策和管理人才到位之后，再把單一的資產，多次的開發，多次的變現，跟證券化沒有兩樣，只不過是另外一種形式體現。

最後我們可以預見的在未來兩三年，中國的房地產必然會實現融資市場的多元化、融資產品的多元化、模式的多元化。

謝謝大家。