許一力：地方政府救市還是自救？

上周南寧在放松限購方面，通過房管局網站發出的一條小訊息，或許僅僅是扭扭捏捏的一聲陰槍。今天這次銅陵市政府正經八百的紅頭檔案，完全是正規部隊的沖鋒號。

這種極度敏感時刻的松綁，很難不讓人與08年國際金融危機之后的房地產政策做聯想。當年風風火火的救市政策，與今天銅陵的這個：《關於促進房地產市場持續健康發展的意見》性質和手段都極其相似，皆是在樓市低迷期，地方政府明白無誤的救市。

我們先來解讀一下。

銅陵的救市政策很多，最直接的是政府團購商品房。其實類似的政策在國內並不罕見。早幾年間，常州和長沙曾宣布不再新建經濟適用房，而是通過補貼的方式鼓勵復合符合標準的家庭購買商品房。類似的做法客觀來說可以當作是房地產市場的軟著陸，通過減少增量消化存量的方式，避免房企大量積壓，進而引發現金流問題。

其次我們看到的是針對購房契稅補貼。從過去的歷史來說，過去數年間最被廣泛運用的救市政策實際上就是契稅補貼。按照目前國內購房契稅的征收力度，1%的補貼基本上是全額退還。搞這種“脫褲子放屁”的做法，實際上也是源於地方稅收的合規——地方政府無權減免稅收，但是可以通過財政補貼進行變相干預。因此契稅就成了地方政府釣大魚的長線和用來套狼的孩子。

事實上，以上兩點並沒有什么，充其量是過去地方救市政策的加強版，真正引起市場注意的是對於公積金的開放。其中的主要爭議則在於兩個重要的問題——銅陵將職工首次購房申請個人住房公積金貸款的首付比例由30%降低為20%。以及同意了購二套房可使用公積金貸款，其中部分首付比例降至最低為40%。

要知道，國家目前對於公積金購房比例的要求有著明確的政策規定，首付必須是3成，除非首套普通商品房面積在90平米以下。此外，二套商業貸款方面則規定——首付最低為六成，公積金個人住房貸款首付款比例不得低於五成。相比之下，銅陵等於有約束的將這一比例降低到了4成，並且將公積金二套房適用人群從改善性住房人群擴張到了所有人。

這兩條政策嘗試性的“踩線”，對於目前苦苦掙扎於房地產市場萎縮邊緣的地方政府，具有非常強的借鑒意義。銅陵此次檔案引起軒然大波，最大的根源還是在於這個公積金政策。

對於中央來說，類似的這樣的地方救市是不是要重視重視呢？如果高層不給出明確的處理意見，接下來地方性的跟風肯定是在所難免。從南寧到銅陵的迅速演變，就可以看出地方積壓了相當的救市意向。

只是“救市”到底救的是什么？“救地方經濟”？這個借口肯定太假。真正的實質，想必人們都明白，即離不開“土地財政”—它是地方政府的主要財源。

要償還政府債務，必須靠賣地，靠收取房地產業鏈條上各個環節的稅費。這並非杜撰！今年一季度，土地財政在地方政府的主角地位依舊穩固。第一季度國有土地使用權出讓收入達到1.08萬億元，同比增長40%，而同期地方本級財政收入1.95萬億元，賣地收入達到地方財政收入的55%多。還有一項數據，全國23個省最少的有20%的債務靠賣地償還，在被審計調查的市級政府中，承諾以土地收入來償債的占比高達80%，縣級政府也超過50%。

所謂的地方政府是救市還是自救呢？不言而喻，一些地方欲松綁限購，渴求的無非是想再次吸納更多的“熱錢”進入樓市，再次掀起“樓市熱”，再次迎來“買地熱”，再次賺個盆滿缽滿。

很明顯，中央不能無視這種很自私的地方政策！地方政府不能一屁股坐在財政收入的板凳上來當“裁判”，應更多為民生計，竭盡職責、積極做好份內的事。

我突然想起今年的政府工作報告第一次沒有提及樓市調控，甚至提及了針對不同城市情況的分類調控。這意味著中央知道地方的樓市困境，再跌下去，危險比大家想象的大。

我國房地產信貸資產確實占總體貸款比例不高。但別忘了，實體經濟與房地產相關的抵押貸款以及地方投融資平臺的土地抵押貸款可是占據了大半壁江山，準確點的數據是，抵押貸款占到銀行總貸款的40%，這意味著抵押品價格將因地產價格的下滑急速縮水。一旦房地產作為地方政府最重要抵押物失去價值，按照中國銀行（行情，問診）債券的5級分類，如果抵押品價格下滑，隱含必須針對這一債權進行準備金計提，這種情況下，銀行的杠桿比率會有明顯的下滑，而與之對應的，借助不動產抵押融資的企業，將難以獲得資金，融資困難導致投資受阻，進而傳導至整個宏觀經濟。

就以這點推斷，也許中國政府並不需要房價進一步上漲，然而也絕不會允許地產價格出現不可控的回落，這就是中央政府與李嘉誠等商人在房地產這一問題上看法的根本不同。李嘉誠只看到利潤，中國的地產或許見頂，然而這個大頂的構建需要多少年？是一年，還是十年？李嘉誠選擇投資歐洲，僅僅是代表歐洲資產的盈利能力更高，而並非說明中國資本的暴跌要開始。而與之對應的，中央政府的需求則是另外一種，必須要保證銀行風險可控，以及實體經濟不會受到房地產回落的沖擊。

在這種局面之下，地方性的政策性救市是能被默許的，但中央對地方政府的救市存在底線——以消化存量房源為前提，但絕對不能只為充盈自己的財政或者充盈后引起二次大規模建設。個人認為，如果地方政府能夠謹守住這兩條底線，那么適當的踩線行為，會是可以接受的，可以預期，2014年下半年的房地產調控要變風向了。