中投顧問：樓市萎靡 地方政策松綁此起彼伏

數據顯示，今年“五一”假期新建住宅合計成交23.6萬平方米，較去年同期大幅下滑47%，其中一線、二線、三四線城市均有明顯下挫，降幅分別為40%、65%、32%。相對於2013年的歷史同期成交高位，2014年“五一”假期成交量較2011年及2012年分別下降19%和36%，為近四年以來的歷史低位。

一直以來市場較為看好一線城市樓市發展情況，但目前來看，即使是一線城市其樓市成交量也較為低迷，遠遠低於市場對其抱有的良好預期。深圳市規劃和國土資源委成交系統顯示，2014年4月，深圳新建商品住宅成交2936套，環比增長4.2%，同比減少25.5%。該狀況延續了一季度的疲軟態勢，1至3月深圳市新建商品住宅成交量從去年同期的11933套下降至7222套，成交量下滑四成。這一數據讓人們不禁擔憂未來深圳樓市發展趨勢。

對於深圳而言，除了受當前整體市場低迷、樓市觀望氣氛較濃的影響，還有其他因素對深圳住宅市場有潛在的、深遠影響。前不久，深圳針對區內由來已久的小產權房問題，出臺了檔案，讓部分小產權房有條件的轉正，按照“一戶一棟”的原則，深圳原始居民可以擁有一棟房，對這一棟房補交相應的費用且房屋建設合格、符合規劃的可以轉正。這意味著深圳市部分小產權房將升級為合格的住宅商品房，這意味著深圳存量房的增加，可售房源的增加，雖然大部分原始居民不會輕易出售手中的房產，但是潛在的影響還是有的。

中投顧問房地產行業研究員殷旭飛表示，深圳樓市相對比而言還是比較健康，這得益於深圳繁榮的市場經濟、強大的產業支撐以及各種稀缺要素資源的聚集，這是支撐樓市發展的原始動力。因為有了產業的支撐，人口聚集，加上開放相容的政策，外來人口積極落戶深圳，無疑增加了購房需求。在當下樓市普遍壓力較大的情況下，不少三四線城市紛紛采取打折促銷也就是變相降價的方式來實現“平價跑量”，深圳也出現成交量下滑的情況，但是深圳房價並沒有下滑。數據顯示，4月深圳一手住宅價格為每平方米23721元，同比上漲8.5%，環比上漲1.2%，仍維持平穩的趨勢，並未出現下滑現象。

再來看看廣州樓市情況。根據當地機構統計，4月廣州全市一手住宅網簽5195套，同比下跌7.5%，環比則下跌16.7%。此前1至3月，廣州一手住宅共網簽了16194套，同比大跌40%。在價格方面，4月廣州全市均價每平方米14714元，同比上漲了8.87%，環比下降5.1%。樓市成交量明顯下跌，房價環比也出現了下降的趨勢。

中投顧問研究總監郭凡禮表示，之所以出現這種情況，與廣州收緊公積金貸款政策有關，加上銀行信貸收緊，入市購房者猶豫徘徊等，廣州樓市成交量和價格均表現的不如人意。成交量的下跌帶給房企較大的資金壓力，也意味著整個區域市場去庫存的壓力在累積，這將增加房價持續下跌的風險。

樓市成交量下滑明顯，如今不僅僅是開發商坐不住了，政府也比較著急。日前，銅陵發布《銅陵市人民政府關於促進房地產市場持續健康發展的意見》(以下簡稱《意見》)，表示要以最大限度惠及市民。這意味著，加上日前南寧、濱海、杭州蕭山、無錫四城，救市城市已增至5城。據了解，此次《意見》從契稅補貼，到公積金貸款首付比例下調等方面配套制定一系列房市利好政策。不僅放松購房限制、給予購房者補貼，而且采取商品房預售資金轉為定期保證金等靈活監管方式外，適度增加預售監管資金撥付節點，提高撥付比例的方式來支援開發商，減輕企業資金壓力。

地方政府難以脫離對土地財政的依賴，樓市的低迷無疑威脅到地方政府未來的土地出讓金收入，因此急於出手救市。關鍵是這樣的政策是否會對樓市起到強心劑的作用呢？在當前環境下，政策的放開是否會堅定人們入市購房的決心呢？恐怕不一定。限購政策悄然在不少城市松綁，但是銀行信貸吃緊才是制約購買力的關鍵因素。政府采取多種方式救市可以起到一定的緩解作用，但是難以抵消房價虛高、庫存高企的事實。開發商稱：房價下跌政府比我們還著急，扛一陣就過去了。只能說，不要自信、樂觀過了頭。（作者系中投顧問產業與政策研究中心 房地產行業研究員）