高庫存和價格虛高驅動定價回歸 樓市降價愈演愈烈

和訊房產訊息 近期，杭州（樓盤）、常州（樓盤）、無錫（樓盤）等為城市項目降價潮涌，各地降價的樓盤越來越多，加入降價潮的城市也逐漸增多，甚至蔓延到北京（樓盤）、上海（樓盤）、廣州（樓盤）、成都等並無過大庫存壓力困擾的城市，大有愈演愈烈之勢。從降價力度來看，此前市場上基本以“清盤”、“特價房”、“毛坯送裝修”等方式變相降價，在取得一定效果之后，近期更多樓盤要么是低價入市、要么就直接明降，且幅度達到了“語不驚人死不休”的地步，頻頻傳出7.2折、6.8折、5折……。盡管這些城市房價整體仍在高位運行，但經由個別樓盤降價，房價走高趨勢減緩，在媒體放大效應下，市場觀望氣氛加重，購房信心必然受到影響，降價有可能進一步擴圍。

目前降價情況並不盡相同，主要是基於市場整體庫存壓力，少數城市是項目本身前期定位錯誤導致價格虛高，去化緩慢而回歸合理定價。

市場整體高庫存壓力下，部分企業“搶跑”不失為明智之舉

近期一些城市的樓盤降價促銷行為已經儼然被演繹成諜戰大片，特別是杭州幾家大房企降價的事情被演繹成多個版本。但就目前的情況來看，杭州降價的情況比之前加劇，主要的大企業如萬科、世茂、綠城、遠洋等紛紛加入。眾所周知的是杭州、常州、無錫等諸多二、三線城市整體本身存在非常巨大的庫存壓力，尤其是在今年1季度成交表現較弱的情況下，更加劇其庫存壓力。cric數據顯示，今年1季度杭州商品住宅成交118.16萬平方米，同比減少近40%。1季度常州商品住宅成交104.60萬平方米，同比下降17%。寧波（樓盤）僅成交48萬平方米，同比銳減32%，無錫成交89萬平方米，同比減少25%，其他一些備受高庫存壓力糾纏的城市樓市成交也是不容樂觀。在市場逐漸冷靜、成交大幅縮減之后，城市庫存消化周期被顯著拉長。比如杭州和寧波的庫存消化周期分別達到了25個月和35個月，同比增幅分別達152%和83%。

去年以來土地成交量無節制的繼續增長意味著今年房源供應量將會有增無減、這邊則受到信貸緊縮和房價上漲導致的需求不振，供需失衡壓力驟然增大，並且看不到緩解的跡象。在這樣的市場情況下，房企降價本身是無可厚非的，每一輪的房地產市場調整過程中，都是大企業帶頭降價的，對他們而言，東邊不亮西邊亮，重要的不是守住每個樓盤的價格而是確保企業整體現金流、確保整個公司利率潤，故而必要時的壯士斷腕求生也是明智之舉。對於市場而言，降價也能讓更多購房者看到任何市場並不存在單邊上漲的情況。

前期定位錯誤導致價格虛高，項目價格修正不會引發集體“恐慌”

我們也注意到成都、上海、廣州等城市也開始傳出樓盤降價資訊。整體上這些城市與杭州等截然不同，並不存在供應過量的庫存去化壓力。反而是企業自身資金問題、項目產品定位問題、企業戰略方向改變等都成為降價的主要因素，在市場“敏感期”而被催化或加速放大。

經核實，成都並沒有大范圍的降價，唯一實質降價的九龍倉項目是其自身定位偏差、價格虛高造成去化緩慢，價格調整是回歸理性，華僑城和萬科項目小幅降價也是這種情況；再者九龍倉此次是全國性降價，加快回款以提高周轉速度，屬於企業戰略調整，單個企業行為並不代表整體城市市場情況。而上海也爆出浦東唐鎮某項目7.8折甩賣，由4.6萬/平降到3.6萬/平，客觀來說，現如今這個價格是比較合理的，周邊綠城項目也就這個價格，實際上就是價格定位錯誤，現在重新進行價格修正，只不過在這個敏感時期顯得尤為極端而已。而且這個項目地價本身非常低，價格回歸之后依然利潤豐厚。

正基於此，我們認為對於此類項目或企業本身行為而出現的樓盤降價不會引發當地城市市場的集體“恐慌性拋盤“。