天津南寧限購定向放松 限購政策“差別化”執行

和訊房產訊息 4月22日，無錫（樓盤）戶籍新政正式出臺。當日，無錫市政府印發關於無錫市戶籍準入登記規定的通知，規定自2014年5月1日起在該市購買成套商品住宅（含二手房）、戶均建筑面積達60平方米以上，且在該市有穩定工作的人員，準予本人、配偶和未成年子女來錫落戶。

隨后，南寧、天津（樓盤）等城市又有限購定向松綁的訊息。那么，從當前限購政策松綁的特征或路徑來看有哪些特征？對於這些城市來講有哪些具體影響？其他城市會不會效仿這樣的做法？我們逐一來分析。

從天津與南寧限購政策變化來看，南寧市房管局發文稱：根據有關規定，從2014年4月25日起，廣西（樓盤）北部灣經濟區內的北海（樓盤）、防城港（樓盤）、欽州（樓盤）、玉林（樓盤）、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房；4月28日，媒體報導稱，天津濱海新區將實施差別化限購政策，只要濱海范圍內無房,即可在新區購房。

這是首批地方政府明確提出將放松限購的政策。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從天津、南寧兩地限購政策調整特征來看，兩者均是從區域的角度來鑒定是否限購，從區域的角度適度調整並放松限購政策執行標準。只不過區別是南寧是擴大可在南寧購房的區域范圍，而天津只是針對濱海新區來講，擴大濱海新區的可購房區域范圍，有一些差別化因素在里面。

因此，從區域房地產市場需求釋放的角度來看，兩地政策也更顯示出一定的傾向性。比如廣西南寧，通過限購政策的調整，基本上是整個北部灣經濟圈都納入了南寧市的房地產市場需求范圍，通過此次限購政策調整，有利於強化南寧在北部灣經濟圈房地產市場核心地位；而天津則著重濱海新區的發展，尤其是當前濱海新區有可能還承載著天津自貿區的使命，政策面應該會給予濱海新區更多的支援。因此，就濱海新區房地產市場來講，還是以更開放的角度迎接市場需求，以此使濱海新區市場重拾信心，促使企業或相關產業到此進行投資。

總的來看，從市場影響的角度的來說，天津與南寧限購鑒定標準進行調整，擴大了城市或區域的市場需求覆蓋范圍，有助於城市與區域市場放量成交，適度改變當前這些城市或區域房地產市場2014年年初以來下滑的局面。

那么，其他城市會不會效仿天津與南寧限購鑒定標準調整的做法呢？

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，按照今年“雙向調控”思路，在市場成交量走低的市場背景下，對於庫存量偏大的城市或區域，不排除地方性一些“微調”的定向寬鬆政策出臺，比如南寧、天津的定向放松限購的相關措施。而從當前宏觀經濟背景與房地產市場基本面來講，當前宏觀經濟下行，同時，房地產市場表現欠佳，這樣的疊加因素也為南寧、天津等部分城市樓市調控政策定向寬鬆提供了轉換空間。在接下來一段時間內，預計將有一批類似於天津、南寧的二三線城市也會出臺定向放松限購的相關措施。

因此，綜上所述來講，首先可以采取限購政策定向放松的城市或區域也就一目了然，更多城市會通過定向放松限購的相關措施刺激市場需求釋放。

毋庸置疑，那就是大多數二三線城市有庫存去化壓力的城市或區域，尤其是當前存量偏大的城市或區域，比如長三角區域內浙江的各個地級市；其次，對於資源性依賴較為嚴重並且存在較大市場去化壓力的城市或區域，比如鄂爾多斯（樓盤）、神木等城市；其他城鎮化重點發展中小城鎮，也可以采取類似天津南寧定向放松限購政策、無錫戶籍新政等差別化的限購措施。