廣州樓市首季成交大降40% "墊首付"重出江湖

據《每日經濟新聞》記者不完全統計發現，自3月起，廣州約有20個樓盤採用「墊首付」的促銷方式，部分樓盤甚至打出「零首付」的旗號吸引買家。此外，加大折扣力度、返還稅費等促銷手段也頻頻現身。促銷潮背後，是廣州樓市調整壓力加大的現實，經歷了去年的大漲後，市場出現承接力不足跡象。根據相關統計數據顯示，今年第1季廣州新房成交量較去年同期大跌40%。

中新網報導，儘管通過「墊首付」能在一定程度上減輕購房者的資金壓力，但背後隱藏的風險卻不容小覷。在日前舉辦的「商業推動地產論壇」第九屆年會上，新城控股高級副總裁歐陽捷向記者表示，「墊首付」加大了房企的資金壓力與風險，很難大面積推廣，未來更有可能遭銀監會叫停。

以一套33平方米的酒店式公寓為例，毛坯售價約為7500元/平方米(人民幣，下同)。由於該項目為商業性質公寓，政策要求繳納5成首付，首付款約為12.37萬元，但如今買家可以在簽約後6個月內每月分期繳納約2萬元的首付款。

自今年3月起，「墊首付」促銷在廣州樓市蔓延。記者獲悉，從3月8日起，保利地產廣東公司旗下的保利西海岸、保利公園九里、保利塞納維拉3個樓盤開始實施 「首付分期付款」活動，這其中首套房首付可以分4個月陸續付清，二套房首付更可以分9個月付清。

「我認為剛需的首付應該是零，這才是政府與銀行應盡的責任，保利地產只是希望幫助那些攢不夠首付的人，能推遲兩三個月繳納。」保利地產廣東公司董事長余英表示。

時代地產也悄然推出「首付分期」的促銷活動，位於白雲區的時代花生II只需要在5天內繳納首付款的30%，餘款可以在未來12個月或18個月內繳清，一次性付款則可以分3年內付清。位於番禺的時代外灘，買家只需繳納首付款的20%，餘下的80%首付款更可以在未來3年內，分12個季度支付完，不需要繳納利息。

根據《每日經濟新聞》記者不完全統計，截至4月13日，包括保利地產、合景泰富、雅居樂、敏捷地產等多個開發商推出「墊首付」的促銷活動，涉及樓盤接近20個。

「類似首付款分期的促銷方式，已經在市場上消失好幾年，開發商之所以故伎重演，是因為市場壓力所致。」中原地產項目部總經理黃韜向記者表示，與直接降價相比，「墊首付」相當於免利息給購房者短期貸款，能幫助部分資金週轉存在短期困難的買家完成交易，也避免了由於直接降價引發前任買家不滿所導致的糾紛。因此在採用直接降價的手段前，「墊首付」是試探市場承接力的有效方法。

黃韜也坦言，從目前已經採取「墊首付」項目的銷售狀況來看，對成交的拉動作用相當有限。「開發商允許首付款分期繳納，只不過是為部分具備購房能力但資金在短期內尚未到位的買家提供了緩衝期，但對於選擇觀望或者購買力不足的買家而言並不具備吸引力」。

歐陽捷也認為，「墊首付」不太可能會成為市場主流的促銷方式：一方面，如果主流開發商大規模推廣，將會對資金鏈造成極大壓力；另一方面，如果在分期償還首付款期間房價出現下跌，購房者有可能會因為拒絕付款引發違約糾紛。

此外，「零首付」促銷手段也存在政策風險。深圳世聯行董事長陳勁松直言，房企為購房者墊支首付款的行為，存在違反國家房貸政策的嫌疑。歐陽捷更認為，如果「墊首付」的做法在全國範圍內出現大面積推廣，極有可能會引發銀監會的關注並叫停。

數據顯示，去年廣州房價全年漲幅達到20.1%，領漲四大一線城市。但進入今年一季度以來，廣州樓市降溫跡象明顯。

網易房產數據中心統計顯示，今年一季度，廣州全市一手住宅共網簽16194套，同比去年大跌40%，合計成交面積為184.6萬平方米，同比大跌42.5%。

黃韜認為，在經歷了去年房價大漲後，目前市場承接力不足，加上今年以來銀行收緊房貸，加大了需求端壓力，廣州樓市面臨調整。部分大型開發商察覺到市場的變化，採取更積極的促銷手段「以價換量」。

記者發現，調整壓力下，部分此前醞釀漲價的樓盤不得不改變定價策略。以位於海珠區的羅馬家園為例，在去年緊鄰項目的南洲路地塊以36361元/平方米的樓面地價晉身廣州新任單價地王後，羅馬家園一度延遲銷售醞釀漲價，但項目卻于上週六（4月12日）推出了20套特價現樓單位，單價僅為24000-26000元/平方米，與2012年9月項目的開盤價基本持平，但銷售狀況也並不理想。

今年以來，廣州部分大型房企加大了促銷力度。繼此前時代地產宣佈旗下廣州六盤全線8.8折外，在日前由保利地產與越秀地產聯合舉辦的房展會上，兩家公司旗下共28個樓盤均可享受「98*98」的折扣，以及買房送稅的減負優惠。

「今年以來，銀行收緊房貸對樓市造成的衝擊不可小覷，房貸利率的提升提高了購房者的月供負擔，對購買力造成了削弱。」歐陽捷表示，按照目前情況，開發商不要幻想資金面會有改善，堅持市場主流的產品策略、採用積極的定價「跑量」才是最合適的做法。

然而，多位業內人士表示，目前廣州樓市只是出現短期調整，房價並未出現拐點。戴德梁行廣州及鄭州分公司總經理黎慶文表示，房地產市場是否迎來拐點受供求關係決定。根據廣州市市長陳建華近期公佈的一項數據，未來每4年廣州市戶籍人口將增長100萬，由於流動人口不斷增加帶來的「機械式增長」，剛性需求還在不斷積累，從長期來看廣州房價仍處在上漲通道之中。