cric：樓市首3月成交漲幅回落 銀行信貸收縮仍持續

降價促銷、銀根緊縮，雙向調控、保障托底，“兩會”后的樓市風波不斷，但總體被定調在平穩運行的基準之上。而一季度以來，各大房企更是紛紛發布年報，看似光鮮的業績報表背后，隱藏著怎樣的暗流和風險？面對2014年全面收縮的銀行信貸，房企如何應對，未來如何走向。

在這樣的時間節點上，4月8日下午，cric研究中心舉辦了本年度首季度金融形勢發布會，盤點top50房企業績表現，並從業內、金融資本及開發企業各視角出發，多維度探討“兩會后行業新格局”，全面解讀房地產行業風險與企業發展謀略。

會議上，易居中國控股有限公司執行總裁、克而瑞資訊集團董事長丁祖昱，克而瑞資訊集團研究中心總經理孟音，銀河證券研究部執行總經理、房地產行業首席分析師趙強，分別針對宏觀市場、企業業績、地產金融三大方面作了主題演講。而在稍后進行的圓桌論壇上，丁祖昱與泰禾集團(000732,股吧)上海（樓盤）區域公司總經理沈宇嵩、融信集團華東區域公司副總經理王輝、旭輝集團區域投資總監張偉、正榮集團總裁助理黃禮明這四大閩系列房企高層圍繞“閩系房企的擴張邏輯和風險控制”主題進行了深度探討和激烈碰撞，解讀了當前最受關注的閩系房企快速發展背后的運作模式和企業規則。

首3月市場成交漲幅回落，城市分化或加劇

2014年的開局，對房地產市場而言似乎並不順利。

數據顯示，2014年1-2月份，全國商品房成交均價同比下降3.6%。而統計局所發布的房價走勢也顯示，2013年房價增幅也有所趨緩，同比增速為7.71%，較2012年下降了1.16個百分點。在易居中國控股有限公司執行總裁、克而瑞資訊集團董事長丁祖昱看來，1-2月房價的同比下滑主要是主要是受結構性因素影響。一線城市及部分二線城市成交量下滑明顯，占比下降，導致全國均價出現下滑。而房價漲幅的回落，則主要是由於春節期間恰逢市場淡季，需求面的不足使得開發商加強銷售的意愿不強，成交價格也自然缺乏向上的動力。

對於這一現象，銀河證券研究部執行總經理、房地產行業首席分析師趙強認為：“從經濟周期來看，隨著整個地方債務平臺、反腐等多重因素的作用，市場已經開始去泡沫，這個數據自然就往下走了，是一個正常化的過程。”

而在談到今年房地產市場的整體發展趨勢時，丁祖昱表示，在兩會市場調控政策下達之后，尤其是棄用房價控制目標的落實，伴隨著市場供求規模的逐漸恢復，預計上半年大中城市房價增幅或有短期回升的可能。

“如果從今年的走勢預測來看，我覺得今年的分化比較嚴重，特別是二線城市分化會非常嚴重。去年是都往上沖，今年二線城市冰火兩重天的情況會非常嚴重。”丁祖昱說。

在正榮集團總裁助理黃禮明看來，接下來市場環境會越來越規範，市場的競爭會越來越激烈，這是未來必須要面臨的一個環境。融信集團華東區域公司副總經理王輝同樣認同。

“我對上海的房地產市場形勢還是非常看好的，因為上海的政府是比較市場經濟的。”

市場的調整年和企業的夯實年

另外一方面，從企業表現來看，一季度房地產企業銷售top50排行榜的門檻也在下降。

不過在克而瑞資訊集團研究中心總經理孟音看來，雖然一季度top50房企的金額和面積門檻都在下降，但是如果跟整個市場比起來的話，其實規模性的房企還是跑贏了整個大市。這一點在cric研究中心剛剛發布的《2014年1季度中國房地產企業銷售top50排行榜》上表現得非常清楚。數據顯示，同比去年第一季度，2014年top10、top20和top50的房企集中度基本上都上升了3個百分點，而面積上也提升了2個左右百分點。

而這無疑是規模房企品牌優勢、資金優勢和銷售優勢的體現。

與此同時，孟音表示，此次top50排行榜還呈現出另外一個特點。 “我們今年發現房企從去年開始已經有很大的轉變，就是規模已經不再是房企最看重的一個指標，而是把利潤率、負債結構、成本控制提升到了一個前所未有的水平。”孟音說。

對於這一點，閩系房企的代表們深有體會。旭輝集團區域投資總監張偉表示：“我們集團對於今年大戰略的考慮，今年可以從幾個字體現出來，就是多賣樓少賣地，現金為王，不拿地王。”泰禾集團上海區域公司總經理沈宇嵩表示：“投資考慮的第一個方面就是追求整個投資的產品定位安全度的問題，安全度是首先考慮的一個問題。”事實上，在剛剛發布的榜單上，閩系房企則成為了行業中最大的亮點，不僅入榜企業數量增加到了11家，其中更包括了5家入圍新秀。

“為了應對今年房地產市場的調整，企業也正在調整自身的發展狀態，不只是在規模上往前沖，利潤、成本等方面的結構也是一大重要調整，因此，今年也是對企業內功的夯實年。”孟音表示。

金融放松跡象不明顯，行業仍趨於平穩

針對目前行業比較聚焦的融資和資金面問題，銀河證券研究部執行總經理、房地產行業首席分析師趙強認為，房地產公司大概是在2010年左右暫停了再融資，就是在a股市場。現在證監會的態度又是要盡量市場化，股票發行從以前的核准制轉向現在的注冊制，對於房地產公司這種以前暫停的行政管制也要做個修正。最近兩三個禮拜之前有兩個地產公司獲得批準。后面我們會看到一些小公司會不斷獲得批準，但是大公司就是過不了或者不愿意報，萬科這種公司填幾個月也挺累的。

“現在再融資后面會比過去多一點，但是優質的公司比較少。”趙強表示。

而對市場的大環境，丁祖昱則認為，現在經濟壓力反而比較大，我覺得有些圍繞刺激經濟的政策可能會在第二季度陸陸續續出臺，主要是圍繞投資消費領域的穩增長擴內需的政策。

“金融方面目前沒有任何放松的跡象，這是核心，由於金融沒有放松跡象，今年的市場就不會特別好。當然，也不像前幾年有特別大的問題，我覺得今年市場政策比較平穩，金融有點壓力，市場波動比較小。”