二月樓市成交量持續下滑 房企擔心增加

一月份樓市銷售數據不景氣，轉眼二月份已經結束，樓市依然在低位徘徊，銷售業績並沒有很大的好轉。各方面的負面新聞訊息讓地產股板塊在持續的下跌的同時，也讓市場預期變得更加謹慎。

數據顯示，1月份，北京樓市僅有7個項目開盤。無論是同比2013年1月17個項目的開盤量，還是環比去年12月份24個項目的開盤量，2014年開局，北京樓市供應量都出現明顯銳減。與此同時，北京樓市1月份成交量也遭遇“腰斬”。數據顯示，1月份北京商品住宅共成交6908套，成交面積74.42萬平方米，成交套數、成交面積的環比、同比均萎縮了四至五成左右。

中投顧問房地產行業研究員殷旭飛表示，一月份樓市的不景氣固然有多方面的因素，如春節期間，傳統的銷售淡季；在樓市風險加劇的情況下，購房者預期有所保留，放緩或延后了購房計劃；房企們在市場普遍不景氣的情況下，推盤速度也下降了。從銀行方面來考慮，自去年10月份后，不少銀行收緊了房貸，房貸利率有所上浮，這無疑增加了購房者成本，購買意向的下降，多方面因素導致一月份樓市成交額的下降。

二月份，樓市銷售業績持續下滑並沒有好轉的跡象。數據顯示，2014年2月，北京全市新建住宅（含保障房）網簽總量為2221套，環比上月暴挫68%，與2013年2月同期的網簽量相比也大跌59%。2月北京二手住宅成交總量為5441套，環比1月下跌38.0%，同比下跌46.3%，這是從2012年2月以后，24個月以來的月成交量新低。

樓市成交量的持續下滑無疑是一個值得人警惕的信號。作為資金密集型行業，在成交量下滑、出貨速度明顯下降的情況下，不少房企在資金鏈方面面臨較大的壓力。雖然房企們在2013年取得了良好的銷售業績，但是高額的拿地資金以及國內融資成本的提升也侵蝕了房企不少的利潤。

中投顧問產業與政策研究中心主任扈志亮指出，前期的積累為房企一月份持續高地價拿地提供了支撐，但是這種局面不可持續，如果沒有“源頭活水來”，根本的還得靠銷售業績的提升。房企近幾年的快速發展均靠的是“快速拿地，快速開發，快速銷售”的高周轉模式。一旦這一模式受到挑戰，應對能力弱，綜合實力小的企業面臨很大的壓力。

杭州一小部分樓盤的降價銷售引發樓市地震，關於樓市“崩盤論”、“拐點論”的言論紛至沓來，外圍風聲緊，內部資金緊，近期房企日子不太好過。關於樓市的負面訊息無疑增加了房企對未來市場風險的擔憂。

在這樣的一種氛圍下，政府角色或許有所轉變。奇怪但無奈的是，在當前市場氛圍下，中央即使不出臺樓市調控政策，房價也存在下行的壓力；與房價高漲的時候，政府出臺各種政策來調控樓市卻不見效，形成了鮮明的對比。現實情況再次證明，僅靠行政干預市場難以起到根本性的影響和作用，市場供求關係，甚至價格水平根本還是又市場來決定。

目前政府進一步出臺樓市調控政策的可能性較小，保持樓市的穩定發展反而會成為當局者的一項重要的課題。可是，市場是現實和殘酷的，恐怕如同調控樓市一般，要靠人為的保持房地產行業的穩定發展也不是一件容易事情。

國內樓市分化早已成為共識，甚至同一城市不同區域的房子，價格也相差較大，這與影響房地產價格的因素有關。地段，交通，周邊環境，配套設施等均成為影響房價的眾多因素之一。未來一、二線城市房價遭遇價格天花板，三四線樓市還需要一段時間的消化，樓市買方與賣房的力量和地位或將反轉。目前處在優勢地位的開發商，未來在競爭加劇的情況下，不得不做出讓步，調整經營規則；而處在被動地位的購房者，在供求格局改變的情況下，有望反轉將擁有更強的議價能力，對房屋構造、內部設計等方面將有更多的要求。開發商也應該轉變心態，更多的為購房者考慮，滿足大眾購房者需求。（作者系中投顧問產業與政策研究中心 房地產行業研究員）