房企競爭加劇 二三線城市商業地產運營或存風險

華潤置地近來繼續向二、三線城市擴張，繼2013年年底20.15億元拿下廈門（樓盤）湖濱南路地塊后，1月13日又以總價38.34億元摘得福州（樓盤）鼓樓區工業路沿線兩地塊。華潤置地商業擴張初見規模，不只是在福建，目前其萬象城已進入杭州（樓盤）、沈陽、南寧等多個二、三線城市。監測數據顯示，多家大型房企將目光投入到了二三線城市的商業地產上，而今後兩年則是商業地產上市的爆發期，在二三線城市，即便像華潤置地這樣的企業在運營上有一定優勢，但面臨的競爭將加大，各家企業現金流情況或將受到影響... ...

二三線城市成眾矢之的，城市消化力不足帶來商業運營風險

2013年，在一線城市土地市場熱火朝天之時，全國化版面較為完善的大型企業則適時地增加商業地產的土地儲備，特別是萬科、保利、龍湖、華潤等年初確定了商業地產發展方向和比重的企業，商業用地擴容方面表現突出。根據cric研究中心監測數據顯示，以華潤、萬達為代表的企業在二線城市純商業用地的擴容較為明顯，分別達到293.46萬方和295.21萬方，占比分別為75.7%和87.5%。而萬科、保利及龍湖在擴大商業土儲之時更多地選擇商業環境較成熟的“北上廣深”一線城市。

表：部分大型企業2013年純商業新增土地及二三線城市占比情況

就城市來看，二線城市中杭州、大連（樓盤）、廈門等成為熱點城市，以杭州為例，2013年包括萬達、華潤、綠地、復地等多家企業均在杭州集中購入純商業用地，這些企業均具備國內領先的商業地產運營經驗，未來或將面臨直接競爭，特別是萬達商業廣場、華潤萬象城這樣的同質性產品競爭尤為激烈。而考慮到杭州本身市場環境下，無論住宅還是商業均已出現趨於飽和的態勢，價值城市消化力不足，供大於求的市場環境將急劇增加企業商業運營的難度，為企業未來運營帶來較大風險，杭州如此，其他企業重點投資的二線城市亦是如此。

大型房企紛紛加大商業地產規模，商業領域競爭劇增

據監測，2013年萬達、華潤、龍湖等大型房企在商業地產市場動作頻頻，萬科更是推出其首個購物中心宣布正式進入商業地產領域，轉型以及擴大商業地產份額已逐漸城市大型房企的發展趨勢，企業紛紛提出未來商業地產的計劃，並將不斷擴大在商業地產領域的投入。

然而，房地產企業在不斷進入商業地產的同時，必須意識到諸多不定性因素或導致的經營風險。主要包括以下幾方面：

首先，從企業層面而言，商業地產的門檻要比住宅地產高，包括人才、資金等多方面的要求。而且，其在開發、運營、物業管理等方面，都和住宅地產有很大的不同。盡管部分龍頭房企在住宅經營方面游刃有余,但商業地產經驗依然十分欠缺，短期內只能依靠合作經營的方式來彌補自身的不足，但會限制企業的利潤增長速度。

其次，商業地產的發展應該因地制宜，要與當地的經濟水平發展、相關產業的發展、普通老百姓的消費能力等因素相匹配，不同地區的商業地產的版面和結構都值得房企認真研究。特別是當前一線城市土地價格直線飆升的情況下，房企紛紛轉戰二三線城市發展商業地產，但二三線城市規模有限，城市消化力不足，而各大企業的持續增持導致競爭日趨激烈，更將加劇各自項目的運營難度，利潤空間受到壓縮或導致現金流風險。

表：2013年部分大型企業對商業地產的擴張計劃和動態

開拓商業地產對開發商的經營能力和資金狀況都是較大挑戰。在目前商業地產的割據戰中，不論對於老牌商業地產開發商還是新晉商業地產開發商來說，在商業地產開發和運營上保持謹慎，才是最重要的規則。

研究員/沈曉玲、范宏華