近4年最大交易！阿里螞蟻砸近290億「抄底」A級商辦 專家：港商辦租金有望觸底

阿里巴巴 (09988-HK)(BABA-US) 與螞蟻集團 (688688-CN) 上周五 (17 日) 宣布聯手斥資 66 億元人民幣 (約 288 億台幣) 收購香港銅鑼灣港島壹號中心 13 層商業辦公室，這宗交易是香港自 2021 年以來最大規模商辦成交案，不僅標誌著兩大科技巨頭在香港核心區的深度佈局，更顯現出香港 A 級商辦市場在調整期的結構性機會。

此交易標的為港島壹號中心頂層 13 層辦公室，附帶大廈屋頂標誌（含冠名權）及 50 個停車位，總樓面面積約 30.16 萬平方英呎，折合每平方英呎單價約 2.39 萬港元，工程預計今年 12 月底前完成交割。

值得關注的是，港島壹號中心前身為怡和洋行倉庫，後改建為香港怡東酒店，2019 年啟動重建，2024 年 7 月竣工，原計劃今年下半年入市，目前已有兩層完成預租。

根據出售方文華東方國際集團透露，扣除費用後，此交易將為其帶來約 7.58 億美元剩餘收益。

對於此次收購，阿里巴巴集團主席蔡崇信強調，此舉充分體現對香港經濟和營商環境的信心，將以香港為理想大本營持續拓展國際業務。

螞蟻集團董事長井賢棟則表示，香港的創業環境與連接中國與全球的橋樑作用，是香港加碼投資的關鍵，未來將持續壯大本地建設團隊，參與香港創新團隊，參與香港的橋樑作用。

事實上，阿里系公司在香港的佈局早有脈絡。自 1999 年創立以來，阿里巴巴以香港為對外窗口，2005 年引進淘寶業務，2014 年阿里雲落地服務，阿里更在 2019 年完成港交所第二上市，2024 年轉為雙重主要上市，成為首家在紐約跟香港雙重上市的中國科技公司。

螞蟻集團則透過 AlipayHK(服務超 450 萬用戶) 深度融入本地支付場景，其旗下螞蟻數科今年 4 月更以「重點企業夥伴」身份將海外總部落戶香港，聚焦 AI 與區塊鏈技術落地。

專家指出，此次從長期租戶轉變為物業持有者，阿里系的戰略意圖清晰。此前阿里系租用銅鑼灣時代廣場 10 層樓面的租約將於 2028 年屆滿，此次收購不僅可節省未來租金支出，更能透過持有核心資產分享升值紅利。

這項交易的另一重要背景是香港 A 級商辦在深度調整後顯現的復甦訊號。自 2020 年以來，香港辦公室市場經歷空置率攀升、租金下行、估值回檔的壓力，但 2025 年市場已現轉機。IPO 市場井噴，今年前三季港交所迎來 68 檔新股，集資額超 1800 億港元，居全球主要市場首位，寧德時代、紫金黃金國際等百億級 IPO 活躍。

此外，香港恒生指數今年迄今累計上漲 34.73%，恒生科技指數漲 45.73%，資本市場熱度帶動辦公室租賃需求。

根據仲量聯行數據，截至今年 8 月底，香港辦公室整體空置率微增至 13.5%，8 月淨吸收量達 31.4 萬平方公尺，租金季減 0.2%，創今年來最小減幅紀錄。

不過，市場挑戰仍存。第一太平戴維斯指出，今年香港將有超 300 萬平方英呎新增 A 級商辦落成，為 2008 年以來新高，供應過剩壓力短期難解，租金與空置率仍將承壓，但在市場深度調整期，大宗交易往往因「抄底」需求活躍。

自 2023 年起，香港辦公室大宗交易持續升溫，而當前市場轉機初現，金融類股復甦與終端用戶購置需求共同推動增長，中環等核心地區租金未來數年有望率先回升。對阿里系而言，此時入手既是策略佈局的關鍵一步，也是掌握市場窗口的務實選擇。