不動產怎麼傳承最合適？一次整理臺灣常見財富傳承工具與稅賦！

一、常見迷思：財富傳承是不是財產上千萬、上億的家族才需要做？

錯!! 很多人以為財富傳承要上千萬才有規劃的必要，因而都覺得自己財產僅有不動產或是少部分現金，故而決定不去做任何規劃。然而，「財富傳承」不僅僅只是把錢交給下一代，同時也包含了日常生活我們許多想不到的面向，例如：

1. 將財富以心目中的方式做好身後分配與規劃；
2. 避免後代子孫為了爭產而相互訴訟多年；
3. 節省稅賦；
4. 預留子孫「遺產稅」；
5. 預留自己年老時的醫療、看護、保健、水電、娛樂費用；
6. 避免不孝子孫或配偶獲取財產、特留分；
7. 保護年幼繼承人不會因為繼承財產卻不懂理財而揮霍、受親友欺騙利用；
8. 避免無人繼承而使遺產淪為國有。

只要有上述其中一點的考量，其實都有規劃遺產的必要! 尤其是財產中包含「不動產」時，若不作任何規劃，最終子孫繼承時，通常會變成數人共同「共有」的狀態，導致日後因持有人多而使管理、處分決策不易；且若其中又有共有人過世，更會因又發生繼承而導致不動產共有人數再次增加且分散，使關係更為複雜，且容易產生法律糾紛。

二、一張圖表快速瞭解常見不動產傳承方法懶人包：

(一)「贈與」

1. 因為贈與稅賦高，且日後適用新制房地合一稅不利，通常在一般狀況下不會建議民眾採取「贈與不動產」的方法來傳承不動產。

2. 律師建議，如果是想要提早在生前就分配、過戶好不動產，可以考慮改以「贈與現金、買賣不動產」，或是「分年贈與不動產持分」的方式來操作。因「買賣不動產」的稅賦相較於「贈與不動產」來說稍低一些，因此，可以透過「在每年贈與免稅額 244 萬」的範圍內，「分年贈與 244 萬現金」給想要過戶不動產的對象，並於累積到一定金額時，由該人直接以「買賣」的方式承買該不動產（詳後述）。

(二)「買賣」

1. 如上所述，很多父母因贈與稅賦高，而買賣贈與稅低，且日後子女若要再次移轉，也可以將買價認列取得成本，而節省房地合一稅。故在生前想要完成傳承、移轉不動產給子女時，會讓子女用「承買」的方式來移轉不動產。

2. 例如：因每人每年的贈與稅免稅額度為 244 萬元，夫妻二人加起來就有 488 萬元，因此每年夫妻贈與給子女 488 萬元現金毋庸課與「贈與稅」。贈與 488 萬元後，子女再拿這筆錢支付頭期款，剩餘款項再用貸款的方式，讓子女自己每年繳納。

3. 只是要注意的是，若子女是跟父母購買不動產，請不要用極低的價格做買買，否則會被國稅局認定是「贈與」，而被課以「贈與稅」。因此，記得要作好金流規劃，以及保留相關金流、貸款證明。

(三)「繼承」（遺囑）

1. 從上圖表可以知道，繼承是相比之下稅賦最低的傳承方式。不僅可以沿用舊制財產交易所得稅，而且還可以享有遺產稅之免稅額。

2. 然而，若是以身後「繼承」的方式來傳承，則就要考慮到「誰是法定繼承人？」、「是否要做遺囑？」、「每個繼承人的應繼分是多少？」、「每個繼承人的特留分是多少？」。

3. 何謂應繼分？

所謂「應繼分」，簡單來說就是今天在被繼承人完全沒有寫任何遺囑的狀況下，各繼承人可以分得的比例。

4. 何謂特留分？

所謂「特留分」，就是當被繼承人有寫遺囑、而不想依照前開應繼分的比例去分配時，法律仍規定每一位繼承人仍可以獲得的最低最低遺產數額。因此就算被繼承人寫遺囑，要把所有財產留給某一位繼承人，此時其他繼承人都可以跳出來表示其應受有最低限度的「特留分」數額保障。

5. 總結上述，以「繼承」的方式雖然稅賦低，但主要有另兩個缺點：第一，繼承人間有爭產的可能。第二，每位繼承人都有法定的特留分保障，因此除非有特別理由外，無法完全排除特定繼承人繼承部分遺產（即特留分）。

三、傳承結合新趨勢：房屋抵押貸款 + 安養信託 + 保險

(一) 甚麼是房屋抵押貸款？有甚麼優點？

1. 是以自己名下的房產作為擔保品，向金融機構申請貸款，來滿足不同的財務需求。而依資金用途的差異，房貸類型有所不同。例如所謂「以房養老」貸款，便是將房屋設定抵押後（所有權人仍為屋主），由銀行撥款給房屋所有權人。
2. 優點：有經濟來源可以供年老時生活、醫療所用，避免因生病或失能而造成生活影響。且仍維持房屋所有權，毋庸將房子賣掉或租掉來換取金錢。

(二) 甚麼是安養信託？有甚麼優點？

1. 「安養信託」像是一個水庫，可以將自己持有的「現金」存入該「信託專戶」中，並由銀行依信託契約進行信託財產的管理、運用、處分，並支付服務機構的生活費、養護機構費、看護費、醫療費及其他特殊項目費用。
2. 「安養信託」可以避免自己一時失慮遭詐騙或親屬不當挪用，亦可於因長者年事已高而無法自行管理、處分財產時，由銀行代為支付養護機構、看護費等費用。

(三) 保險也可以是傳承工具？有甚麼優點

保險金因具有「槓桿效果」可放大資產，且具有「非屬於遺產」等特性，逐漸的已經成為財富傳承時一定會規畫的一項工具。但保險的優缺點到底是什麼？

1. 優點一：保險金給付不算是被繼承人的遺產，因此不用繳遺產稅。
2. 優點二：於 3,740 萬內死亡給付，皆有免稅額。
3. 優點三：可以給指定的受益人，且因保險金給付非屬遺產，故分配上也不受特留分限制。
4. 優點四：因保險金給付非屬遺產，繼承人不用等繳完遺產稅後才能領取，而是可以在被繼承人過世時就可以領取，並且用以支付遺產稅或其他喪葬所需費用，而有預留稅源的功能。
5. 優點五：生前使用彈性高，若一時需錢花用、診療、保健，仍得借出保單價值準備金使用。
6. 優點六：為了避免身後一次性留下一大筆保險金給受益人，可能不利於受益人管理 (尤其當受益對象年齡尚小時)，另可結合「分期給付保險金」或「保險金信託」，便可確保受益人妥善使用這筆錢。

因此，「保險」若運用妥當，更能協助我們達成心目中的傳承目的。然而，律師也要提醒大家，仍建議找專業的律師協助規劃保險與遺產，避免因躉繳或重病鉅額投保等狀況，而被國稅局認列為遺產。

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