辦公與工業廠房為交易主流 今年上半年商用不動產成交658億元

台灣經濟與出口轉強，全台住宅與預售市場熱絡，商用不動產市場則表現相對平穩，根據商仲業者統計，今年第二季大型商用不動產交易金額 (單筆交易達 3 億元之案件) 為 249 億元，總計 2024 年上半年大型商用不動產交易總額為 658 億元，較去年同期下滑 10%。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，今年以來台灣經濟表現強勁，科技產業的實力也備受國際肯定，日前舉辦 Computex 期間，國際大廠紛紛表達在台灣擴大布局決心，包括輝達、AMD 都表示計畫在台設立 AI 研發中心，亞馬遜 AWS 與蘋果也公布在台灣建置大型資料中心的計畫，國內外科技業需求持續擴大，有機會帶動工業不動產租賃需求。由於前一波科技業擴廠已將合適的廠房去化，近期也觀察到市場出現供不應求的狀況，包括日前辦理新竹科學園區兩棟廠房公開標售，市場反應熱絡，共吸引近 30 家企業洽詢，最終由半導體大廠得標，建議今年下半年賣方可積極盤點閒置廠房或廠辦空間，掌握這波 AI 發展的商機。

同時，在投資市場方面，市區辦公室價格維持小幅上漲趨勢，隨著利率提高增加持有成本，壓縮獲利空間以及股市吸引資金轉入，投資人對於不動產投資謹慎，偏好具重建價值的標的，或者屋齡新，租金漲幅較有期待空間的新辦公室與廠辦。

第一太平戴維斯統計，2024 年上半年商用不動產交易中，辦公室規模排名第一，總額達 237 億元，占比達 36%，投資型買方為購買主力。最大筆辦公室交易為海悅 (2348-TW) 等多家開發商共同購置仁愛路芙蓉大樓，交易金額達 131 億元，換算土地單價每坪高達 1,526 萬元，開發商將進一步整合重建為豪宅產品；另外，力麒建設 (5512-TW) 總部大樓則以 12.8 億元出售給能率集團專業投資機構佳旺資本，以及個人投資人購置圓山站周邊整棟辦公樓，總價 18 億元。觀察近期辦公室買方，投資型買方偏好購置市中心的中古整棟大樓，看好改建增值效益，自用型企業則是購置新完工及預售辦公室，在符合企業 ESG 目標下提供更佳的工作環境。

第一太平戴維斯指出，2024 年上半年工業廠房第二大宗交易類別，總金額為 175 億元，其中最大筆交易為怡華實業 (1456-TW) 斥資 31 億元購入新北市五股台灣理研工業舊廠，以及矽格 (6257-TW) 集團矽格聯測以 16.8 億元購入新竹科學園區整棟廠房；工業廠辦交易也相當熱絡，總金額為 149 億，排名第三，除了台達電 (2308-TW) 以 47.9 億元購入內湖科學園區利豐大樓與瑞光大樓，中小型廠辦交易表現活絡，以科技業、製造業或餐飲零售等自用買方為主，大多購置單筆規模介於 4- 6 億元的廠辦。

今年上半年商用不動產市場中，建商是最積極的買方，投入金額達 213 億元，藉由購置舊大樓補充市中心的土地庫存。科技業為第二大買方，投入總額為 162 億元。第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄表示，觀察這波 AI 熱潮，以 IC 設計或半導體產業受惠最深，IC 設計以研發空間擴充為主，帶動科技業廠辦或辦公室需求；科學園區土地長期供不應求，若有標的釋出，都會吸引大廠積極搶進。公部門土地釋出也是重要來源，近期 AI 伺服器大廠緯創 (3231-TW) 及旗下緯穎 (6669-TW) 聯手標的內湖潭美段地上權，總金額 20.8 億元，是繼去年取得內湖科學園區台北市數位內容創新中心 BOT 案後，再次擴大投資，計畫將此區打造為集團的 AI 重鎮。

而土地市場延續第一季的強勁動能，第一太平戴維斯指出，2024 第二季交易金額達 507 億元，年增率達到 61%，合計上半年大型土地交易總額為 938 億元，比去年同期成長 94%。建商購地力道明顯反彈，上半年合計投入 670 億元，較去年成長 120%。

預售屋與住宅市場買氣熱絡，在加上央行強硬升息機率低，以及新青安對於住宅買氣的帶動，不少建商敏捷調整購地策略，今年起開始積極大舉獵地，例如海悅國際與其他建商共同參與芙蓉大樓與開明高職購置案，兩筆個案的土地總值即超過 186 億元，另外，遠雄 (5522-TW)、亞昕 (5213-TW)、國建 (2501-TW)、國聚、愛山林 (2540-TW)、茂德機構等建商，上半年購地金額都超過 30 億元，布局腳步更為積極，從區域來看新北市以及高雄市為主要交易熱區，分別達 217 億元與 186 億元。