商業房地產將爆雷 PIMCO警告會有更多美國地區銀行倒閉

太平洋投資管理公司 (PIMCO) 預計，美國地區銀行將出現更多倒閉事件，因為這些銀行帳面上的問題商業房地產貸款「非常集中」。

Pimco 全球私人商業房地產團隊負責人墨瑞 (John Murray) 表示，對於從購物中心到辦公室等各個領域的貸款機構來說，「真正的困境才剛開始」。他的部門隸屬於 Pimco 價值 1730 億美元的另類資產業務。

聯準會何時降息的不確定性加劇了商業房地產行業面臨的挑戰，高借貸成本重挫了估值並引發違約，導致貸方陷入難以出售的資產困境。墨瑞表示，與一些市場預期相反，大型銀行一直在提早出售一些優質資產，以避免更大的損失。

他表示：「然而，隨著壓力貸款因到期而增加，預計銀行將開始出售這些更具挑戰性的貸款，以減少問題貸款風險。」並補充說，他的團隊一直在搶購一些美國大型銀行過去 18 個月拋售的資產。

地區銀行尤其感受到這種動盪，這增加了它們的商業房地產曝險，而在許多情況下，這些銀行的價值現在僅為其巔峰時期價值的一小部分。自去年幾家小型銀行倒閉以來，投資人一直對它們感到擔憂。今年稍早時，以資產計算最大的地區性銀行合眾銀行將第 1 季信貸損失撥備增加至 5.53 億美元。

根據摩根士丹利資本國際實體資產公司 (MSCI Real Assets) 3 月發布的報告，近年來，地區銀行也是唯一一家不要求商業房地產借款人額外支付首付的銀行，這凸顯了它們容易受到價值下跌的影響。存款機構今年面臨估計 4410 億美元的到期房地產債務。

墨瑞表示，對於大型銀行來說，房地產風險預計不會導致系統性故障，因為它們的商業房地產貸款在 2008 年危機後受到限制。但補充說，借款人未能償還貸款意味著它們的貸款量比 2021 年和 2022 年還要少。

與此同時，許多抵押房地產投資信託 (REIT) 在處理自己的問題時變得更加邊緣化，這限制了承保新投資的能力。喜達屋房地產收入信託上個月收緊了股東的贖回能力，以保持流動性並避免資產出售；而黑石公司價值 590 億美元的房地產信託的贖回請求則有所增加。

墨瑞表示，主要公共抵押 REIT 的貸款量較 2021 年水準下降了 70%。

他表示，雖然銀行往往較受新聞關注，但另一個需要密切關注的領域是美國債務基金發放的超過 2000 億美元貸款將於 2025 年到期。其中許多貸款是在 2021 年定價高峰期發放的，通常期限為 3 年，利率上限為 3 年。

莫瑞表示：「資產層面壓力的第一個催化劑正在出現，因為資產將難以在這種較高利率環境下滿足擴展測試。」