亞洲多國房市壓力升高 2024年有這五大壓力點
鉅亨網編譯余曉惠 2023-12-30 14:00
![cover image of news article](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fcimg.cnyes.cool%2Fprod%2Fnews%2F5422310%2Fl%2F9d5a1f24501b83e07bcee8d291d567ff.jpg&w=3840&q=75)
中國房市景氣不振,但在中國以外的亞洲地區,許多國家也因為利率竄升、監管趨嚴,壓力日益沉重,從南韓到越南都有此情況。
相較於歐美地區商用不動產的萎靡,亞洲房市的壓力較偏重住宅市場。影響最大的國家之一是南韓,當地房價創 25 年來最大跌幅,日前還爆出某家建設工程公司要求重組債務,令人擔憂 2022 年的信貸市場動盪可能捲土重來。
道富全球顧問 (State Street) 亞太固定收益主管 Kheng Siang Ng 說:「那些消費者債務比重高、或資產負債表負擔沉重的國家,將是需要注意的地方。南韓就是其中之一,那裏的房地產市場持續轉弱。」
彭博列出以下亞洲國家,值得留意 2024 年的房市發展:
1. 南韓
亞洲當中,南韓房市壓力僅次於中國,2023 年跌幅創下一個世紀以來之最,多年漲勢戛然而止。這是南韓央行 (BOK) 貨幣緊縮的結果——南韓在 2021 年開亞洲升息第一槍,把利率提升到 15 年糕點。
2022 年底,一家主題公園營建商發生債務危機,進而引爆南韓自全金融海嘯迄今,最嚴重的信貸市場危機。雖然南韓政府透過多項措施讓狀況穩定下來,然而就在本周,泰武建設與工程公司 (Taeyoung Engineering & Construction Co.) 在 2023 年 12 月 28 日要求重組債務、以度過現金短缺難關後,南韓當局趕緊出現承諾提供更多支持。
南韓家庭和企業的壞帳比率正在升高,南韓央行也表示,明年的債務融資風險可能增加。即便如此,官員表示金融體系大致仍穩定。
花旗集團經濟學家 Kim Jin-wook 說,2024 年 4 月的選舉過後,建案融資貸款有重組的可能性,這可能刺激短期貨幣市場的波動性,至少短期內是如此。
2. 印尼
印尼央行推動自 2005 年以來最激進的升息之後,家庭購買力大受影響,並讓 PT Lippo Karawaci 和 PT Agung Podomoro 等債務壓力沉重的建商倍感壓力。印尼盾貶值讓情況雪上加霜,因為建商手中即將到期的美元債務,償債成本跟著升高,為了變現被迫出售資產。
惠譽 11 月底曾警告,Agung Podomoro 預定 2024 年 6 月到期的 1.32 億美元債券存在違約的可能性。Lippo 集團旗下的 Lippo Karawaci,也有日益升高的融資風險,惠譽已將其 2025 年 1 月到期的美元債券降評至 CCC+。
3. 越南
越南政府野心勃勃的反貪腐計畫,讓原本就因供給過剩的越南房市壓力更加沉重,幸好在監管機關介入、央行多次降息之後,讓狀況惡化的速度減緩。
VinaCapital 集團首席經濟學家 Michael Kokalari 說:「越南房地產市場度過了極具挑戰性的一年,但我們相信最糟的時刻已經過去。某些銀行的抵押貸款利率曾在 2023 年初衝上 16%,之後大幅下滑。」
儘管如此,麻煩還沒結束,S&P Global Ratings 信用分析師 Sue Ong 某些銀行的資金緩衝薄弱,某些銀行的房地產曝險部位仍高。
4. 香港
出於對融資成本飆升的擔憂、中國房市風險外役的擔憂,香港幾家建商發行的永久美元債在 2023 年 8 月遭到大舉拋售。
香港 11 月房價跌到將近七年低點,商辦和零售賣場的收入,也因為長達三年的防疫封鎖和美國聯準會 (Fed) 的大舉升息而減少。香港的市場需求有多低迷,從建商祭出多年不見的大降價可見一斑,法拍屋就算大打折也乏人問津。
Creditsights 資深信用分析師 Zerlina Zeng 說:「我們審慎的香港建商,是那些再中國次級城市有龐大住宅和商辦曝險,或是擁有非一線城市龐大商辦投組的業者,因為這些地方的空屋率居高不下,租金持續向下修正。」
5. 澳洲
澳洲房市壓力和其他亞洲國家略有不同,澳洲央行 (RBA) 的貨幣緊縮雲還,讓人對澳洲家庭容忍高利率的能力打上問號。
國際貨幣基金 (IMF) 先前就曾警告,澳洲容易受到高借貸成本效應的影響,許多疫情期間保持在低利率的貸款,即將面臨高昂的續期利率。IMF 指出,澳洲有超過 50% 抵押貸款採用的是變動利率。
澳洲央行 10 月曾警告,有一小批但比率日漸升高中的家庭,正處在承受金融壓力的早期階段。
澳洲金融監理署 (APRA) 資料顯示,銀行住宅房地產曝險部位當中,新增的不良貸款 (NPLs) 雖仍處在相對低點,但已是三年來最高。
(本文不開放合作夥伴轉載)
- 不會選高股息ETF?免費講座教你實戰技巧
- 掌握全球財經資訊點我下載APP
延伸閱讀
上一篇
下一篇