〈央行理監事會〉升息循環落幕地產業界不意外 但要留意貨幣緊縮、管制未鬆手

台灣央行今 (14) 日召開第四季理監事會議，會後決議利率政策按兵不動，其中，重貼現率、擔保放款融通利率和短期融通利率呈現「連三凍」。地產業界指出，在 2024 年經濟成長、就業環境穩定以及通膨受壓抑的前提之下，維持連三凍的政策利率合乎市場預期。但值得注意的是貨幣緊縮、限貸管制的政策未放寬。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，預期在升息循環告終後，2024 年擺脫大選沉悶氛圍與政策緊縮壓力，投資走回多頭格局，房市價量續升無礙。但是貨幣緊縮、限貸管制的政策未調整，接下來卻又出現投資意願蜂擁而出的牽動，市場恐將面對可融通資金有限、投資策略轉變、實質利率維持高檔的拉鋸現象

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，美國已經停止升息循環，甚至預期明年會開始降息，且資金短期匯入台幣升值，央行肩膀上的壓力減輕，反觀國內的景氣呈現外溫內熱，景氣也沒熱到需要靠升息去調節，反而要留意未來景氣可能復甦溫吞，對於房市則是變化不大，一來升息循環已經告一段落，二來也沒有再新的房市信用政策推出，代表過去的升息與信用管制已經收到一定效果。

黃舒衛分析，目前各研究機構預估明年臺灣經濟成長樂觀回彈，另外消費者物價指數年增率也可壓抑制 1.5% 左右，台灣經濟基本面已經脫離疫後調適的陣痛期，利率走向正常化、和緩化，因此暫無升息或調整貨幣政策的必要，對房市的負面影響也將告一段落。

黃舒衛判斷，台灣房市交易量連兩年下修，不同的是 2022 年「前高後低」，今年上半年市場表現則飽受升息外溢效果、平均地權條例上路的政策面衝擊，但下半年受惠於打炒房政策利空出盡、暫停升息及新青安政策之利息補貼助威，而且三組總統候選人都未加碼打炒房政策，反而多由補貼面、供給面舒緩壓力，帶動房市呈現「先低後高」、「開低走高」的走勢。預期在升息循環告終後，2024 年擺脫大選沉悶氛圍與政策緊縮壓力，投資走回多頭格局，房市價量續升無礙。

黃舒衛進一步觀察市場回升力道，新青安堪稱房市的回春妙藥，目前延燒的是首購族、成屋、中低總價三大元素，而預售也開始用低首付或零工程款等方式搶攻市場、相對來說豪宅市場只能自求多福，明年市場住宅價量將因全球降息預期、投資市場熱絡而帶動新一波置產投資需求，形成新一波仰角反攻的成長趨勢。從產品面來看，中古屋市場受益於市場、政策最大，而新成屋市場也將面臨供不應求的現象，但預售市場會因為產品定位而受政策及貸款條件限制，出現個案表現的態勢，甚至平均地權條例對於解約登錄、預售換約的新規上路，將擴大個案產品間的優劣勢。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示，今年經濟下行，不升息在各界預料之內，而土地開發受限於購地貸款限制，不動產貸款之逾放比率在低檔，因此房市管制也維持不變，這次確定不升息，讓房市服下定心丸。

郎美囡指出，自 2020 年以來，央行共祭出五次不動產選擇性信用管制、五波升息，市場交易量反應出央行升息壓制的效果相當明顯，加上平均地權條例修法上路，市場上的投資買盤消散，預售案量體也縮減，土地交易大幅減少，房市回歸剛性自用，雖然第三季開始房市交易量增加，但並非大增，且是受新青安貸款的帶動，除此之外，囤房稅 2.0 很有可能明年上路，央行此時無須再對房市加強管制。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨則認為，本次央行不升息應與台灣通膨走勢及經濟成長率有關，不動產市場表現應非其主要考量。不過從央行這次也並未對房市管控政策鬆手，顯見在央行眼中，房市仍在緊密觀察的名單中，但就央行的角色，穩定經濟發展更為重要。

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