房貸利率居高不下 持續打擊美國房地產 高盛：預計不會重演16年前的崩盤

美國房地產市場嚴重放緩已持續了一年多，趨勢一直未得到緩解，與此同時，美國長期國債殖利率一路攀高，也導致房貸利率居高不下，這些因素合力將美國房屋銷售，拖至自次貸危機時期以來的最低水準。

據報導，美國 30 年期固定利率房貸的平均利率本周一舉突破了 8%，為 2000 年中期以來首次。

這一極端的高利率水準很可能進一步對美國樓市成交形成衝擊。 從長遠來看，如果買家以 20% 的首付購買價值 40 萬美元的房屋，那麼如今的每月房貸支出將比兩年前多出近 1000 美元。

如今美國的潛在購屋者和房主都受到高利率的困擾—購屋者想買但買不起，抵押貸款利率攀升的速度，將大多數有購屋需求的人拒之門外。

而市場上房屋供應量減少，Realtor.com 的數據，9 月待售房屋庫存量與去年同期相比減少了 4%。在房價仍高的局勢下，造成市場成交量偏低。

穆迪：已經不能再糟了

房利美首席經濟學家兼高級副總裁 Doug Duncan 預計，抵押貸款利率上升的環境將繼續抑制住房活動，並使住房負擔能力進一步複雜化，直至 2024 年。

此前，穆迪分析公司的首席經濟學家 Mark Zandi 表示，房地產市場已經非常疲軟，而且不會快速發展，情況不會變得更好，但也不會變得更糟，因為它已經不能再更糟了。

全美房地產經紀人協會的數據顯示，美國人的購屋負擔能力在今年夏天下降到了 1985 年以來的最低水準。 經濟學家預測，2023 年二手房銷售量將至少下降至 2011 年以來的最低水準。

根據房地產經紀公司 Redfin6 月的分析，美國約 92% 的房貸房主的房貸利率低於 6%。Zillow 的數據則顯示，美國 80% 的房貸房主的房貸利率低於 5%。 隨著 30 年期抵押貸款利率接近 8%，房主可能對出售房屋興趣不大，因為他們可能不得不購買另一套利率更高的房屋。

高盛：房市不好但不至於崩潰

不過，高盛集團認爲，儘管房價可能難以獲得動能，但規模約爲 44.5 兆美元的美國房地產市場似乎不太可能再次崩潰。

一個重要原因是，在 30 年期固定抵押貸款利率超過 7% 之前，大多數房主以疫情期間的超低利率進行再融資。這幫助許多家庭在 2023 年免受更高利率的影響，而不是像聯準會在大約 15 年前加息時那樣，抵押貸款融資中「可負擔性」產品的激增，包括可調利率抵押貸款，從而產生了適得其反的效果。

高盛以 Lotfi Karoui 爲首的信貸研究團隊認為，強勁的勞動力市場、極低的借款人拖欠率以及由於 10 年的建設不足而導致的房屋供應不足，將使房價在 2023 年和 2024 年保持溫和上漲，「不會對更廣泛的經濟產生任何負面衝擊」。