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房產

〈房產〉地價漲加上土地整合難度高 北台灣迷你基地建案增加

鉅亨網記者張欽發 台北 2023-05-18 12:36

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地價上漲加上土地整合難度高 北台灣迷你基地建案增加。(鉅亨網記者張欽發攝)

地價上漲、土地難整合,北台灣迷你基地建案數量持續增加。根據市調機構統計,2020 年 1 月至 2023 年 5 月中旬,北台灣有約 326 個基地面積 100 坪(含)以下的建案進場銷售,占整體建案約 8.7%。同時,迷你基地建案中,約 30% 位於台北市、27.6% 在桃園市、25.5% 在新竹。

住展企研室經理成采錡表示,房、地價居高不下,讓迷你風潮持續襲捲房市,不僅集合式住宅常規劃有小 2 房、小 3 房型,基地面積小於 100 坪的鳥籠建案也冒出頭。不過令人意外的是,近三年多來,北台灣基地面積最小的集合式住宅建案,不是在房價高昂的市中心,而是位於區域平均房價 2 字頭的桃園觀音外圍地區。

根據統計,近三年北台灣基地面積最小的集合式住宅建案(統計範圍為公寓、華廈、大樓建築,不含透天),是桃園觀音的「璞居」,基地面積僅 25.1 坪,規劃公寓 2 房產品。

過往在觀音等郊區,面積約 20 多坪的土地,若無進一步整合的可能,業者多會選擇開發透天住宅,然而根據市調了解,受近年觀音地價上漲影響,建商評估成本後,認為開發透天案會使產品總價帶過高,加大銷售難度,因而改推出公寓產品,訴求建案相對低總價,吸引在地就業人口與外來置產買盤。

成采錡表示,迷你基地建案戶數少且坪數單一,社區組成相對單純,不過每戶屋主需分攤較多公共設施面積,因此儘管上述建案普遍規劃為電梯公寓,無休閒設施,建案公設比仍偏高,介於 33.6%至 49.2%之間。也因基地面積有限,迷你基地建案車位數量普遍低於規劃戶數;若未來內政部啟動虛坪改革方案,檢討停車空間,讓沒有購買車位的屋主不用負擔車道公設,則恐導致鳥籠建案中出現公設比超過 50% 的戶型,挑戰市場接受度。

 






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