〈房產〉央行升息壓力大增 換屋族面對高利率壓力更大

依金融聯徵中心最新資料，去 (2022) 年全年新增房貸借款人，以年齡層區分以 30-40 歲人數占比 35% 最高，其次為 40-50 歲占 30%，因此 30-50 歲總共占新增房貸人數 65%，此外，各年齡層去年平均貸款利率在一年內從 1.42%-1.54%，上升至 1.93-2.12%。

統計顯示，其中 40 歲至 50 歲在去年 12 月平均房貸利率已到 1.99%，50 歲以上在去年 12 月的平均貸款利率已破 2%，台灣央行急速升息反應顯著。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示，30 歲上下多為首購，40-50 歲通常有換屋需求，因此 30-50 歲為主力購屋族群，至於在各年齡層的房貸利率一般會考量年齡風險，因此年齡越高利率越高，央行升息時，增加的利息也更多。

央行去年 4 度升息，共升 2.5 碼 (0.625%)，觀察聯徵中心公布去年各年齡層平均房貸利率，1 月到 12 月各上升 0.51 到 0.58 個百分點，房貸大戶 30-40 歲的平均房貸利率從 1 月 1.41% 到 12 月增加到 1.93%，主力換屋年齡層 40-50 歲平均房貸利率從 1 月 1.46% 上升至 1.99%，若同樣以貸款 1000 萬元、20 年期、本息均攤還款方式，計算各年齡層每月還款金額，從每月 4.8 萬元至 4.9 萬元，增加至 5 萬元，每個月增加 2300 元到 2700 元，相當於一年增加 3 萬元上下的貸款負擔。

郎美囡指出，央行去年第 4 次升息在 12 月中旬，因此去年 12 月的平均房貸利率應該只反應到前 3 次升息，利率卻已大幅成長，40-50 歲的主力換屋族去年 12 月的平均房貸利率已逼近 2%，今年 3 月又升半碼，可能拉長換屋族的購屋猶豫期，此外，去年下半年到今年交屋的預售屋買方對升息也相當有感，因 2 年前購買預售屋時房貸利率低，利率大約都在 1.4% 以下，當時以低利計算交屋後的房貸負擔，與當下 2% 左右的利率有不小差距，且完全超出預期。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨則認為，雖然年齡是除了標的物之外，銀行放款考量之一，但穩定的收入與信用會是最後關鍵，雖然美國聯準會態度轉鴿，但面對物價壓力，央行在利率還有空間，因此建議買方計算貸款負擔時，可多抓 0.25-0.5%，測試貸款資金彈性，避免央行持續升息導致財務緊迫。