〈央行理監事會〉被動啟動防禦性升息 台灣土地市場恐持續緊縮

台灣央行今 (16) 日理監事會後決議升息半碼，商仲業者對此表示，六大利空衝擊下，今年至 6 月 15 日止，土地市場交易額來到 5 年來新低，估計連續升息後會更緊縮，唯有收租抗通膨的商用不動產交易僅微幅下降，預估最快年底前，房貸利率就會升到 2%，直接追上 14 年前次貸風暴的水準。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，台灣升息、限貸、限期開發、打炒房、疫情、通膨狂飆、囤房稅實施等六大利空夾雜因素，衝擊地產交易市場。

黃舒衛分析，從今年第一季的央行理監事會議決議內容就可以嗅出，央行升息雖然主要是對付通膨、匯率問題，但明顯而有效的副作用就是壓抑房市過熱買氣，因此不必急著啟動第 5 波信用管制。雖然 5 月台灣央行總裁楊金龍在立法院釋出不排除對目前限貸對象加碼管制，但實際上房市步入升息循環階段，市場衰退、不確性機率大增，交投已冷。

黃舒衛指出，台灣央行 3 月開始升息 1 碼，雖然看起來微不足道，但對比去年同期、史上超低 1.349%，利息增加幅度將近兩成，直接逼高資金成本，加上土建融貸款成數下調、工料成本飆漲、限期開工禁令、內政部打炒房虎視眈眈、地方政府開徵囤房稅等六大利空因素環繞，本來最具防疫概念的土地市場重摔。

瑞普萊坊統計到 2022 年 6 月 15 日的交易金額 716.6 億元，較去年同期大跌 40%，尤其升息後的交易量 220.4 億元，只剩去年同期 642.4 億的 1/3，為 2017 年以來新低。預估連續升息之後，土地市場會更冷。黃舒衛分析，兼具通膨趨勢帶動漲租預期以及自用題材的商用不動產跟土地比起來，相對有撐。瑞普萊坊統計今年到 6 月 15 日的交易金額 588.1 億元，年減 6%。

升息後，較受影響的是受「金八條」租金收益率限制的壽險業買樓門檻從 2.345% 調升到 2.470%。預期股債雙跌後，避險資金會持續轉進收益率較高的工業地產、開發型投資及中南部低基期物件。

黃舒衛認為，在央行信用管制、加強金檢、升息、內政部打炒房的壓力下，住宅投資客已經快速退場，而目前以租金收入為主要收入、利息負擔為核心的包租公因為利差被逐步擰乾，已經開始觀望。照目前升息速度來看，最快年底前，房貸利率就會升到 2%，再加上稅費負擔，置產族、包租公的購屋需求會減少，甚至「買房抗通膨」的功能也會失效。

而台灣連續升息若軟著陸，則造成景氣衰退，進一步增加自住、自用負擔，擠壓生活品質、消費購買力，但硬著陸則破壞建商、買方支付能力，形成爛尾樓、斷頭、倒帳等現象，即使房價不跌，但金融機構也難置身事外。